Por Luís Francisco
Director Portugal
IPD – Investment Property Databank
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De um modo simples, o estudo consistiu em estabelecer um paralelo entre o valor de alienação dos activos, e o seu valor de avaliação no final do ano anterior, ajustado com base nas (1) despesas de capital líquidas registadas no período decorrido entre o momento de avaliação e transacção do activo, e (2) valorização de capital do segmento de mercado em que o activo se insere, ajustada para o mesmo período de tempo.
De acordo com os últimos resultados apurados, em 2008 e 2009, conclui-se que 89% e 80% das transacções registadas pelo IPD Portugal, respectivamente, apresentaram um diferencial entre valor de venda e valor de avaliação ajustado não superior a 10% em termos absolutos (i.e. compreendido entre um intervalo de -10% e +10%). Este resultado remete-nos para o reforço da exactidão das avaliações imobiliárias em Portugal, quando comparado com anos anteriores.
Regressando a 2009, é interessante notar que 73% das transacções foram efectuadas por valores inferiores ao da avaliação ajustada, o que poderá ser considerado como reflexo natural das actuais condições de mercado, com alguns dos investidores a evidenciarem necessidade de vender e gerar liquidez, ainda que isso tenha representado assumir menos-valias nas transacções levadas a cabo.
Em termos gerais, a análise agregada 2000-2009 fornece-nos indicadores positivos quanto à capacidade do perito avaliador projectar na avaliação, o valor de transacção do activo, visto que em cerca de 70% dos casos, a diferença entre valor de venda e avaliação ajustada está compreendida no intervalo entre -10% e +10%, e 80% no intervalo entre -15% e +15%. Ainda assim, é visível a existência de alguns erros individuais de avaliação.
Interessante salientar, que os resultados alcançados para Portugal estão relativamente em linha com o que tem sido testado e obtido em outros mercados de investimento europeus analisados pelos IPD.
8 Comentários
Miguel Rosa
23 de Novembro, 2010, 11:38Nem tudo é assim tão mau no sector imobiliário em Portugal. Espero que esta crise sirva de lição para haver equilíbrio entre o valor do imóvel, dado pelos métodos de avaliação e o valor que o mercado está disponível a dar pelo mesmo imóvel e, que esses 10 % diminuam. A especulação tem assim menos margem de manobra para marcar o ritmo do mercado.
REPLYGonçalo Nascimento Rodrigues
23 de Novembro, 2010, 12:02Eu que sou tão crítico do nosso mercado de avaliações, confesso que fiquei surpreso com estes dados do IPD. Esperava um gap muito maior entre valor de avaliação e valor de transacção. Esperava, mesmo, que os valores de avaliação estivessem acima dos valores de transacção, principalmente nos últimos 18 a 24 meses.
No entanto, gostaria de ter noção do peso que estas avaliações e transacções têm no mercado. Qual é a sua representatividade? E quando foram realizadas? E os imóveis estavam em carteira há quanto tempo?
REPLYNuno
23 de Novembro, 2010, 16:34Em resumo estão compreendidos num intervalo de 20% os valores reais de transacção dos imóveis e os valores de avaliação. Julgo que seria interessante para além da análise efectiva do diferencial entre o valor da totalidade das avaliações e as informações disponíveis sobre os valores de transacção, apurar qual a prestação individual das empresas de avaliação mais representativas do mercado, uma vez que existem empresas mais ou menos conservadores, e que a dimensão das suas avenças com a banca influencia directamente as estatísticas realizadas e influencia a banca directamente em relação à estimação do risco associado aos activos imobiliários. Julgo que não é despropositado afirmar que as empresas de avaliação mais representativas condicionam o valor dos imóveis e também considero ser legítimo levantar a seguinte questão: Será que quanto maior a dimensão da empresa maior será a tendência para o conservadorismo, por uma questão de autopreservação…Em caso afirmativo como estimar o impacto desta atitude na actual conjuntura?
REPLYGonçalo Nascimento Rodrigues
23 de Novembro, 2010, 17:25Nuno,
Julgo que o IPD não compila dados da Banca, antes de Investidores Institucionais, na sua maioria, Fundos de Investimento Imobiliário.
As avaliações bancárias são outro campeonato…
REPLYLuis Francisco
24 de Novembro, 2010, 12:15Miguel, Nuno e Gonçalo, obrigado pelos vossos comentários.
Nuno,
Aproveitando o comentário anterior do Gonçalo, gostaria de confirmar que o IPD não compila dados de avaliações bancárias, mas sim, de avaliações de imóveis junto de investidores institucionais (Fundos investimento imobiliário, de pensões, sociedades imobiliárias, entre outros).
Gonçalo,
De facto, a amostra tida em consideração para o apuramento dos valores de 2009 é relativamente reduzida (estamos a falar de um universo de 15 alienações registadas na base de dados do IPD em 2009, com um valor a rondar os 170 milhões de euros). Ainda assim, creio que apesar de reduzida, a amostra acaba por reflectir a dinâmica do nosso mercado imobiliário de investimento institucional (uma total escassez de transacções), para mais tendo sido o ano de 2009 considerado como um dos menos dinâmicos (ou o menos dinâmico) da última década no que respeita a investimento realizado.
REPLYSeguindo ainda o teu comentário, os dados confirmam de certo modo as tuas expectativas: em 2009, 73% dos casos os activos foram alienados por valores inferiores aos da sua avaliação.