Seja qual for o caso, o diploma sublinha o carácter excepcional do regime jurídico das SRU’s que só é aplicável nas «áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística” (ACRRU), constituídas sobretudo nas zonas urbanas históricas (ZUH). A prevalência deste regime excepcional depende da obediência a certos princípios:

– A responsabilidade da reabilitação urbana cabe aos municípios;
– Os municípios podem constituir sociedades de reabilitação urbana para as quais transferem poderes de autoridade e polícia administrativa;
– Todo o procedimento de reabilitação urbana deve ser controlado pelos poderes públicos;
– Os direitos e obrigações dos proprietários e arrendatários devem ser ponderados;
– Os promotores privados devem ser economicamente incentivados;
– O processo deve ser célere.

Não obstante o dito carácter excepcional destas sociedades, estas rapidamente se impuseram no panorama nacional existindo, neste momento, várias cidades que já adoptaram ou estão em fase de adopção deste modelo de intervenção urbana: Coimbra, Lisboa, Porto, Fátima, Viseu, Évora, Vila Real de Santo António, Vila Nova de Gaia, Sintra, Leiria, Covilhã, Oeiras, Torres Novas, Cadaval, Seia e outras ainda por vir. Perante tal proliferação será de perguntar se a excepção não correrá o risco de se tornar na regra. Acresce ainda dizer que as autarquias que assim o entendam, podem levar a cabo processos de reabilitação apoiados nesta legislação sem que para isso tenham de formalizar SRU´s.

Qual o objectivo destas novas sociedades? Em primeiro lugar, reabilitar áreas urbanas classificadas como zonas históricas em plano municipal de ordenamento do território centrando-se, sobretudo, na requalificação do parque habitacional tendo em vista o repovoamento dos centros urbanos. Em segundo lugar, desenvolver e promover áreas de negócio como complemento à função habitacional e como factor de atracção de novos habitantes e de mais investimentos. Em terceiro lugar, revitalizar o espaço público, melhorando as acessibilidades, infra-estruturas e mobiliário urbano. Em quarto lugar, dinamizar o turismo, cultura e lazer.

Entende-se por reabilitação urbana o «processo de transformação do solo urbanizado, compreendendo a execução de obras de construção, reconstrução, alteração, ampliação, demolição e conservação de edifícios, tal como definidas no regime jurídico da urbanização e da edificação, com o objectivo de melhorar as suas condições de uso, conservando o seu carácter fundamental, bem como o conjunto de operações urbanísticas e de loteamento e obras de urbanização que visem a recuperação de zonas históricas e de áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística» (Silva, 2007). Esta concepção é restritiva, acantonando a reabilitação urbana no conjunto de procedimentos de intervenção física sobre o edificado e é apenas para este sentido que a legislação nos remete. No entanto, a política das SRU’s vai invariavelmente para lá desta delimitação legal, assumindo uma outra concepção de reabilitação urbana no seu lato sensu: «A reabilitação urbana consiste numa política urbana que procura a requalificação da cidade existente, desenvolvendo estratégias de intervenção múltiplas, que dão origem a um conjunto de acções coerentes e de forma programada, destinadas a potenciar os valores sócio-económicos, ambientais e funcionais de determinadas áreas urbanas, com a finalidade de elevar a qualidade de vida das populações residentes, melhorando as condições físicas do seu parque edificado, os níveis de habitabilidade e de dotação em equipamentos comunitários, infra-estruturas, instalações e espaços de uso público» (Silva, 2007). A legitimação desta concepção alargada de reabilitação urbana não será feita por via de diploma legal, mas através de um documento de natureza diversa e que nem sequer é previsto na redacção do decreto 104/2004 que são os chamados estudos de base.

Os estudos de base são um instrumento preliminar que justificam a delimitação das áreas de intervenção prioritária, a metodologia e os meios a convocar para esse fim. São, portanto, simultaneamente instrumentos normativos e de diagnóstico. O desenho dos contornos das Zonas de Intervenção Prioritária (ZIP) deve ser precedido de um diagnóstico que identifique as características da estrutura urbana, do edificado e situação cadastral das áreas de intervenção, por um lado, e, por outro, que identifique as principais dinâmicas económicas, sociais e do mercado imobiliário. Este diagnóstico deve ser ainda enquadrado num contexto mais vasto, abrangendo os concelhos limítrofes, a região onde se encontra o concelho, chegando à escala do território nacional. Para além do diagnóstico, os estudos de base podem igualmente sugerir estratégias de intervenção que podem englobar diversos aspectos desde da definição das tipologias da habitação a desenvolver, até à identificação dos potenciais parceiros, passando pela definição dos mercados-alvo e das necessidades a nível da infra-estrutura. Estes estudos de base assumem diversas formas, sendo algumas vezes da responsabilidade das próprias SRU’s, outras vezes de entidades externas contratadas para esse fim.

Bibliografia:
AAVV (2004). Estudo Estratégico para o Enquadramento de Intervenções de Reabilitação Urbana da Baixa do Porto. Porto: FEUP
METELLO, Francisco C. (2008). Manual da Reabilitação Urbana. Legislação anotada e comentada. Coimbra: Almedina
MILÃO, Susana (2006). A “Cidade Criativa” e os modelos de regeneração urbana. Para uma análise crítica das Sociedades de Reabilitação Urbana. Porto: FEUP (Tese de Mestrado)
SILVA, Hugo. M. (2007). Estudo das metodologias de reabilitação urbana em zonas históricas – Sociedades de Reabilitação Urbana. Lisboa: Instituto Superior Técnico (IST)