Muito existe escrito e disponível na Internet sobre a documentação e informação a ter em conta na hora de comprar ou vender um imóvel. Não vamos tratar aqui dessas informações gerais, de fácil acesso, mas sim daquelas observações e cautelas que, na maioria dos casos, não estão presentes na mente dos intervenientes no negócio. Não só quando se trata de particulares, mas também de profissionais, que tinham obrigação de ser mais exigentes.

De facto, é curioso como um investimento de tamanha importância patrimonial, que para a maioria das pessoas significa um endividamento para a vida, é acompanhado de tanta ligeireza e superficialidade na análise da informação disponível e na adopção de cautelas para garantir a segurança no negócio.

Na maioria dos casos, são as próprias mediadoras quem gere a documentação e prepara as minutas de contrato-promessa nas transacções imobiliárias. O que é um problema por várias ordens de razão, das quais destacamos três:

(i) a primeira porque as mediadoras não estão sequer autorizadas a preparar contratos-promessa, o que muitas vezes constitui um exercício de verdadeira procuradoria ilícita;

(ii) a segunda porque as mediadoras apenas estão preocupadas em assegurar que o negócio se faz e o mais rapidamente possível, facilitando tudo o que puderem, para receber a comissão acordada com o vendedor;

(iii) e a terceira porque a maioria dos mediadores não tem formação técnica e jurídica que lhes permita analisar os riscos dos negócios imobiliários, ainda que quisessem fazê-lo. E sendo parciais – tendo a SUA remuneração dependente da venda – a assessoria que prestam é por natureza tendenciosa.

Assim, as pessoas acabam por comprar imóveis através de um processo substancialmente menos escrupuloso do que a compra de outros bens com relevo económico menor, como um automóvel, por exemplo, em que existe o hábito de o consumidor proceder, por sua conta, a análises técnicas e comparativas mais detalhadas.

Isso é de todo indesejável, e gerador de problemas, dos quais destacamos dois:

(i) os litígios que surgem precisamente de compras mal informadas, fazendo incorrer as partes em processos demorados, caros, e de desfecho imprevisível (a justiça tende a ser, infelizmente, uma roleta, daí que “um mau acordo seja melhor que uma boa demanda”, como dizem os advogados), e

(ii) criando um ambiente pouco profissional, em que os mediadores, ou promotores menos escrupulosos ou competentes não são devidamente penalizados.

Vejamos, de seguida, algumas das notas importantes que as partes deverão ter presentes na hora de acordar a compra e venda de um imóvel:0

– Nunca, mas nunca, prescindir do reconhecimento de assinaturas no contrato-promessa! A Jurisprudência dos Tribunais Superiores é praticamente unânime neste ponto: contrato-promessa de compra e venda de bem imóvel sem reconhecimento presencial das assinaturas e certificação da existência de licença de utilização é nulo. Muito embora se trate de uma nulidade singular, pois – por regra – apenas pode ser invocada pelos compradores, sendo esta nota dirigida especialmente aos vendedores. Porém, mesmo para os compradores este reconhecimento é fundamental, ao ser condição da possibilidade de realização do registo provisório de aquisição com base no contrato-promessa.

Nas minutas de contrato-promessa, particularmente nas facultadas pelas mediadoras, é normal encontrar uma cláusula referindo que as partes prescindem do reconhecimento das assinaturas e de invocar a falta do mesmo como causa de invalidade do contrato. Ora bem, esta cláusula é nula e não prejudica, de modo algum, a faculdade de o comprador vir invocar, mais tarde, a nulidade do contrato exclusivamente por falta do dito reconhecimento. Muitos promotores imobiliários desconhecem esta particularidade, o que, algumas vezes, lhes sai caro.

– Na compra de imóveis usados, exigir sempre as cópias das telas finais (plantas) depositadas na Câmara Municipal. É a única forma de o comprador assegurar que o imóvel – ainda que seja de construção anterior a 1951 – não foi entretanto objecto de obras não licenciadas, que mais adiante podem desencadear uma série de problemas, como aplicação de coimas, ordem de demolição, ou simplesmente dificuldades sérias na hora da submissão de um projecto de licenciamento de obras. Trata-se de um ponto ignorado na maioria das vezes pelos compradores, e uma exigência à qual as mediadoras costumam torcer o nariz, pois supõe um atraso no processo de compra. Mas a omissão deste procedimento pode ter um custo significativo e ser origem de muitas dores de cabeça.

– Eficácia protectora do registo provisório de aquisição (simples) – na maioria dos casos, os compradores limitam-se a, no seguimento de assinatura de contrato-promessa de compra e venda, proceder à inscrição no Registo Predial da sua posição de promitentes-compradores através do chamado “registo provisório de aquisição”, válido por 6 meses, renováveis.

Porém, este registo apenas protege o promitente-adquirente contra eventuais alienações ou onerações do imóvel por parte do titular inscrito (o proprietário que consta como tal no Registo Predial). Mas já não o protege contra eventuais, penhoras, arrestos ou outras acções de terceiros.

A implicação prática dessa limitação é que um promitente-comprador que já tenha desembolsado um sinal significativo e esteja confiante no registo provisório para proteger a sua expectativa de aquisição, pode vê-la gorada com um arresto ou penhora de um terceiro credor do vendedor, que pura e simplesmente inviabilize a compra nos termos projectados.

No panorama nacional, esta questão é especialmente premente, dado o nível de endividamento e incumprimento dos promotores imobiliários face a autoridades públicas (Finanças e Segurança Social) e perante terceiros (fornecedores e clientes).

A única solução para acautelar verdadeiramente o investimento realizado e tutelar a expectativa de compra nos termos e condições precisos estabelecidos no contrato-promessa é o chamado “contrato-promessa com eficácia real”, que, mais uma vez, é mal visto quer por mediadores imobiliários (muitos deles já ouviram falar remotamente desta figura, mas nunca a viram ao vivo e desaconselham-na vivamente) quer pelos vendedores e seus advogados. Mas é altamente recomendável, sobretudo quando haja dúvidas ou reservas quanto à exposição do vendedor a dívidas, ou quando o sinal seja significativo.

– Declarações e garantias do vendedor – é particularmente recomendável, nos casos de compra de imóveis usados por clientes particulares, consignar no contrato-promessa e na escritura um conjunto de declarações do vendedor especificando-se que as mesmas foram essenciais para o negócio. Sem essas declarações, em caso de problema ou defeito que o comprador só venha a conhecer em momento posterior à escritura de compra e venda, torna-se difícil a responsabilização do vendedor, porquanto este não é responsável se demonstrar que desconhecia, sem culpa, o defeito ou problema em questão.

– Muita atenção quando o vendedor haja adquirido o imóvel há menos de 3 anos. Isto porque o nosso regime de Registo Predial, em caso de invalidade do negócio pelo qual o vendedor adquiriu o imóvel, não protege plenamente os terceiros de boa-fé quando a acção de anulação ou invalidade seja proposta dentro dos 3 anos posteriores à conclusão do negócio.

Até lá, se um terceiro registar uma acção visando a anulação ou declaração de nulidade da venda (por exemplo, por ter sido feita por alguém sem poderes), o registo do adquirente não lhe será oponível. Ou seja, o nosso regime legal não protege em absoluto a aquisição fundada no registo. Por esta razão, é particularmente importante, quando o vendedor haja adquirido o imóvel há menos de 3 anos, analisar detalhadamente os documentos e circunstâncias relativos a essa transmissão.

– Em geral, é preciso muita atenção à veracidade dos documentos relativos à transacção. O imobiliário presta-se a fraudes significativas, pela importância dos montantes envolvidos e pelo hábito generalizado de “facilitar” a análise e comprovação da origem da documentação. Actualmente, dada a faculdade atribuída a advogados para autenticação e certificação de documentos, torna-se mais fácil a fabricação de documentos e sua legalização posterior através de cópia certificada. Recomenda-se, assim, vivamente, a confirmação de qualquer documento, e em particular procurações e documentos emitidos por entidades públicas, com a pessoa ou entidade emissora dos mesmos.

No nosso próximo artigo, programado para Junho, iremos falar das notas e cautelas específicas na compra de imóveis “em planta”, pois pelo seu número e substância – e pela importância do assunto – merecem tratamento autónomo.