O arrendamento urbano é hoje, mais do que nunca, território minado. Os poderes instituídos, Governo, Parlamento, (ex) BNA e os próprios Tribunais, têm feito o possível para assegurar que qualquer proprietário tem de pensar duas, senão quatro vezes antes de decidir dar um imóvel de arrendamento.

Porquê? Porque se trata de um contrato de conteúdo imprevisível, dado que a lei tem vindo a ser regularmente objecto de alterações que afectam o conteúdo das relações contratuais em vigor e se sobrepõem, muitas vezes, ao expressamente acordado entre as partes. E invariavelmente em detrimento do senhorio, coartando-lhe algum direito ou expectativa, ou atribuindo-lhe ónus ou obrigações inesperados.

E porque, em caso de incumprimento, o processo de resolução, tomada de posse do imóvel e ressarcimento do senhorio é demasiado (e progressivamente mais) lento e imprevisível. Pejado de armadilhas e entraves, sistematicamente em prejuízo do senhorio.

Exemplos muito recentes da interferência do Legislador (leia-se, a maioria que suporta o governo e os seus cúmplices de extrema-esquerda) nos contratos em vigor são, entre outros, a suspensão das denúncias, oposições à renovação e despejos durante a pandemia (a mesmo que combatemos, fechados em casa, para salvar o SNS que ainda hoje só funciona se todos permanecermos fechados em casa) e as várias barbaridades introduzidas no auge da geringonça com a Lei 13/2019, de 12/02.

Abordámos anteriormente esta perniciosa lei aqui, mas para quem não a tem presente, entre outras ignomínias, veio alargar os prazos de renovação dos contratos em vigor (3 anos para os arrendamentos habitacionais e 5 para os não habitacionais), sobrepondo-os aos prazos acordados pelas partes (se inferiores); e introduzir a obrigação do senhorio, no caso de denúncia de contratos para fins não habitacionais, de indemnizar separadamente o arrendatário e os trabalhadores do estabelecimento pelos prejuízos que resultem da cessação do contrato de arrendamento.

Actualmente, com o programa Mais Habitação, fecha-se a janela das actualizações dos contratos anteriores a 1990 e fixam-se administrativamente limites às rendas nos contratos novos. E não se vislumbram limites à vontade do Legislador de, em futuros cada vez mais próximos e recorrentes, encontrar novas formas de roubar aos ricos proprietários para dar aos pobres inquilinos.

Já os obstáculos à resolução do contrato em caso de incumprimento ou recusa de desocupação aquando do respectivo termo, são diversos. Alguns, dizem respeito à própria onerosidade do processo, que obriga como vimos, por vezes, ao senhorio ter de pagar ao arrendatário indemnizações estapafúrdias. Outros, dizem respeito à dificuldade de realizar uma comunicação válida ao arrendatário quando este não esteja inclinado para receber correspondência e tenha, por exemplo, inutilizado a caixa do correio. Outros, ainda, dizem respeito à notória lentidão da justiça, que no caso do sinistro (ex) BNA – agora substituído por outro que se adivinha ainda mais ineficiente e opaco Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS) – toma contornos kafkianos, como já descrito em anteriores artigos neste site. Por fim, outros dizem respeito ao notório enviesamento dos tribunais a favor dos inquilinos.

Para ajudar os proprietários que, ponderadas as inseguranças jurídicas e políticas, pretendem ainda assim vincular-se a um novo arrendamento, escrevemos algumas notas e cuidados a ter na sua celebração.

– Prazo Certo – nunca, mas nunca, prever renovações automáticas. Independentemente da duração estipulada (1 ano de duração mínima nos contratos para fins habitacionais e duração livre nos contratos para fins não habitacionais), é importante salvaguardar que o contrato termina automaticamente no seu termo, sem necessidade de qualquer comunicação nesse sentido. Isto porque, como já referido, nos últimos anos, o Legislador evidenciou que não hesita em interferir no âmbito da esfera contratual, alterando o que fora expressamente acordado pelas partes, em benefício exclusivo do arrendatário. As interferências do Legislador têm incidido sobretudo nos períodos de renovação dos contratos em vigor e em limitações à actualização das rendas. A forma mais simples de evitar estas intromissões consiste em limitar a duração do contrato, estabelecendo a sua não renovabilidade.

– Comunicações – é importante prever expressamente uma cláusula designada “convenção de domicílio”, estipulando que as partes convencionam o locado como domicílio do inquilino para todas as comunicações, notificações e citações relacionadas com o arrendamento e processos relacionados com o mesmo. Esta cláusula ajuda a mitigar as formas de evasão dos inquilinos incumpridores que fogem às notificações do senhorio e do tribunal, embora esteja longe de as evitar.

– Identificação e NIF do Cônjuge – se o inquilino for casado, é fundamental indicar o nome completo e o NIF do cônjuge. Isto porque qualquer correspondência com vista a actualização de rendas, oposição à renovação, denúncia ou resolução do arrendamento só é válida se enviada em cartas separadas (registadas com aviso de recepção), uma para cada cônjuge.

– Estipular índice de renovação – as partes normalmente remetem as actualizações anuais para os coeficientes legais. Ora, tal significa, uma vez mais, deixar nas mãos do Legislador a possibilidade e os termos da actualização. Será preferível convencionar expressamente que a renda é actualizada anualmente de acordo com a variação do índice de preços no consumidor, sem habitação, correspondente aos últimos 12 meses, conforme apurado pelo Instituto Nacional de Estatística, ou outro qualquer índice que se pretenda (por exemplo, X% ano).

– Garantias – Até 2022, a lei permitia às partes acordarem qualquer montante de caução. Porém, o Orçamento do Estado para 2023 veio sub-repticiamente alterar o Código Civil, limitando a caução a duas rendas, o que constitui uma limitação inqualificável do direito de propriedade e da liberdade contratual. Resta, para além da caução, o recurso a um fiador idóneo, o que é sempre pouca garantia e não assegura o prejuízo de ressarcimento num processo de despejo por não pagamento de rendas, que pode demorar mais de um ano e meio.

– Estipular local para entrega das chaves no termo do contrato – Ao invés de prever que no termo do contrato o inquilino deverá entregar as chaves ao senhorio, o que pode gerar atrasos, será mais simples prever que no termo do contrato, o inquilino deixa as chaves no interior do locado, permitindo ao senhorio o acesso ao mesmo. O que se perde num processo regulado de entrega do imóvel, ganha-se com a permissão antecipada de acesso ao mesmo no termo do contrato.

Neste artigo não pretendi, de modo algum, dar nota dos pressupostos e requisitos da celebração de um contrato arrendamento, mas tão-só transmitir alguns cuidados que podem fazer a diferença em caso de novas interferências legislativas ou incumprimento do contrato e consequente processo de despejo.

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