Uma análise do impacto fiscal de um investimento imobiliário pressupõe que se tenha informação clara quanto: (i) ao imóvel a adquirir (localização e características), (ii) ao actual proprietário (que tipo de benefícios teve), (iii) à finalidade a dar ao imóvel pelo investidor (para habitação, arrendamento, com ou sem reabilitação urbana, para afectação a actividade comercial, industrial ou agrícola, para compra para revenda, etc). Conhecer os diferentes possíveis cenários de aquisição e o impacto fiscal de cada um deles, permite ao investidor decidir se quer avançar com o investimento imobiliário e em que termos, dado que não existe uma única solução que sirva para todos os casos.

Neste artigo iremos analisar o impacto fiscal, em sede de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (“IMT”) e Imposto do Selo (“IS”), da aquisição directa de um imóvel (asset deal) versus a aquisição da sociedade que detém o imóvel (share deal), sabendo que o comprador pode ser um particular (residente ou não residente fiscal em Portugal), ou uma sociedade com o estatuto de compra para revenda, nos termos do quadro abaixo:

Para além do impacto fiscal, o investidor deverá ainda estar atento a outros custos envolvidos no cenário escolhido, que podem passar pela constituição e manutenção de sociedade, com nomeação obrigatória de contabilista, e pagamento de contribuições do gerente para a Segurança Social (numa percentagem de 34,75%, em que 23,75% ficam a cargo da entidade empregadora, e 11% ficam a cargo do gerente), ainda que este não seja remunerado (podendo ser obrigatória a contribuição pelo valor do IAS).

Será também importante perceber se o destino pretendido com o imóvel é possível, sob pena de ser preferível outro cenário ou não fazer o investimento de todo. Por exemplo, a aquisição de imóvel para alojamento local deverá, em função da respectiva localização, ser vista com muito cuidado, pois a atribuição de novas licenças pode estar suspensa (como acontece em Lisboa) ou dependente da aprovação do condomínio.

Procuraremos, em próximos artigos, analisar o impacto fiscal da detenção do imóvel, na esfera do particular e na esfera da sociedade, em função da finalidade que lhe seja dada, e o impacto fiscal da posterior venda desse imóvel, adquirido num cenário de share deal ou de asset deal.

Dada a tecnicidade e complexidade destes temas é crucial que os interessados procurem o devido aconselhamento jurídico-fiscal antes da concretização destes investimentos.

PS: Agradeço à minha Colega Dra. Lisete Santos Rodrigues o auxílio na elaboração deste texto.