Num primeiro artigo, pronunciámo-nos sobre o impacto fiscal da aquisição directa de um imóvel (asset deal) versus a aquisição da sociedade que detém o imóvel (share deal). Num segundo artigo, analisámos o impacto fiscal durante o período de detenção do imóvel, em função da utilização dada ao mesmo.

Neste terceiro e último artigo sobre esta temática, analisaremos o impacto fiscal na venda do imóvel, em sede de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS), e Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Colectivas (IRC).

O ganho derivado da venda directa de um imóvel (asset deal) está sujeito a tributação em sede de Impostos sobre o Rendimento (IRS/IRC), conforme se ilustra no quadro abaixo:

Existem alguns benefícios resultantes do regime do reinvestimento, que permitem excluir, total ou parcialmente, determinados ganhos de tributação, assegurado que esteja o cumprimento de determinados pressupostos. Em sede de IRS (artigo 10.º, n.ºs 5 e ss. do Código do IRS) tal regime aplica-se no caso de venda de habitação própria e permanente. Para efeitos de IRC (artigo 48.º do Código do IRC), esse regime do reinvestimento aplica-se no caso de transmissão de activo fixo tangível (não estando, portanto, abrangidos pelo regime as propriedades de investimento e inventários).

Tendo o Código do IRS entrado em vigor a 1 de Janeiro de 1989, tal significa que os ganhos que não eram tributados no âmbito do anterior Código do Imposto de Mais-Valias só estarão sujeitos a tributação em sede de IRS se a aquisição dos respectivos bens tiver ocorrido após a mencionada data. É o que sucede com os ganhos derivados da venda de imóveis que não eram objecto de qualquer referência e, consequentemente de tributação, no Código do Imposto de Mais-Valias – que apenas tributava a transmissão de terrenos para construção – e que, portanto, apenas estarão sujeitos a tributação se a aquisição tiver ocorrido após 1 de Janeiro de 1989.

A venda da sociedade que detém o imóvel, e indirectamente do imóvel (share deal), pelos respectivos sócios pessoas singulares, está também sujeita a tributação em sede de IRS, nos termos ilustrados no quadro abaixo:

Também os ganhos derivados da alienação de partes sociais (designadamente quotas e acções), que não eram objecto de qualquer referência e, consequentemente de tributação no Código do Imposto de Mais-Valias, apenas estarão sujeitos a tributação se a aquisição de tais partes sociais tiver ocorrido após 1 de Janeiro de 1989.

A venda, directa ou indirecta, do imóvel tem também impactos fiscais, em sede de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e Imposto do Selo (IS), na esfera do adquirente, sobre os quais tivemos oportunidade de nos pronunciar no nosso primeiro artigo. As alterações recentemente introduzidas pela Lei do Orçamento de Estado para 2023, designadamente à isenção de IMT na compra de imóveis para revenda, poderão ser também consultadas aqui.

Prevê-se a introdução, ainda no decurso deste ano de 2023, de alterações que se afigurarão muito relevantes para o sector imobiliário, e que poderão ter um impacto significativo nas matérias acima abordadas e em investimentos em curso, com a entrada em vigor do “Pacote Mais Habitação”. Continuaremos a acompanhar tais desenvolvimentos, mas tendo em conta a tecnicidade e complexidade destes temas aconselhamos que os interessados procurem o devido aconselhamento jurídico-fiscal.

PS: Agradeço ao meu Colega Dr. António Freitas Vilar o auxílio na elaboração deste texto.