Avaliar sem Comparáveis de Mercado

Avaliar sem Comparáveis de Mercado

O Perito Avaliador de Imóveis fundamenta o seu trabalho em comparáveis de mercado. Estas evidências devem ser referidas no relatório e declarada a sua relevância para a conclusão. O trabalho do Avaliador consiste em avaliar com base em evidências de mercado recolhidas na detalhada prospeção e minuciosa análise de comparáveis que efetua.

Neste momento de confinamento, coloca-se a pergunta: com o mercado sem atividade, em que não há informação nem comparáveis de mercado, avalia-se com base em quê?

A opinião dos especialistas

Relativamente a esta questão, Eric Van Leuven, (Cushman & Wakefield), num artigo publicado pela Vida Imobiliária, afirma que a “avaliação é um tema difícil neste momento”.

Manuel Puerta da Costa (BPI, Gestão de Ativos) na Conversas Diárias da Vida Imobiliária refere que na área de avaliação existe um desafio e pergunta “como fazer uma avaliação num mercado, em que, do ponto da conclusão de transações, não tem dimensão de referência, nem evidência de mercado”. Refere que os avaliadores devem resistir à tentação de estabelecer hipóteses as quais podem vir a ser infirmadas (anuladas, não validadas) pela realidade, uma vez que neste momento não existe uma realidade que permita dizer qual a (des)valorização do imóvel.

José Covas (Chairman do RICS Portugal) afirmou (lembrou) na Conversas Diárias da Vida Imobiliária que os Peritos Avaliadores não podem antecipar o que vai acontecer no mercado, mas devem refletir nas avaliações o estado do mercado imobiliário.

Num outro webinar denominado “O Imobiliário parou. E agora?”, organizado pelo Gonçalo Nascimento Rodrigues, com a colaboração do ISCTE, o mesmo José Covas referiu que o Perito Avaliador não é um player ativo, mas um pouco reativo relativo à informação uma vez que trabalha com dados históricos. Não é o Avaliador que determina como o mercado vai funcionar, mas o Perito deve refletir as expectativas do mercado no momento atual.

O Red Book do RICS refere que “Embora os avaliadores devam refletir os mercados, e não os conduzir, devem também estar cientes das características de sustentabilidade e das implicações que estas podem ter sobre os valores das propriedades a curto, médio e longo prazo”.

Lembro que não se deve fazer confusão com a “validade da avaliação” conceito que não existe num trabalho de avaliação. Tal como consta na sua definição, o Valor de Mercado refere-se à data da avaliação.

Na verdade, neste momento não existem muitas novas transações uma que vez as concretizadas são, sobretudo, relativas a negócio realizados em ambiente pré-Covid.

Que dados temos então disponíveis?

Em todo o caso, felizmente, há muita informação que deve ser recolhida e trabalhada:

– 6 de maio
O setor de industrial e logística poderá ser “um dos grandes vencedores desta crise” em Portugal. Logo de seguida, os escritórios poderão ser um dos setores menos impactados, nomeadamente pela falta de oferta que se deverá manter: É o que prevê João Cristina, responsável da Merlin Properties – in Vida Imobiliária

– 7 de maio
“Talvez o valor dos ativos prime como os escritórios e as unidades logísticas não deva sofrer muito”. Os ativos logísticos estão, aliás, a adaptar-se «a esta nova realidade e claramente no curto-médio prazo devem estar bem posicionados para beneficiar desta crise», revela Eric Van Leuven no âmbito da iniciativa Iberian Property Investment Talks.

– 8 de maio
Segundo dados publicados pela consultora Knight Frank, o imobiliário residencial de luxo irá sofrer uma desvalorização em 2020. Lisboa pode ser uma exceção. O mercado residencial de luxo, em especial em destinos como Lisboa, ou mesmo Algarve, depende muito da disponibilidade do investidor estrangeiro. – Out of The Box, publicado por Gonçalo Nascimento Rodrigues

– 18 maio
O preço de venda das casas em Portugal Continental apresentou uma variação mensal de 0,5% em abril, de acordo com o Índice de Preços Residenciais da Confidencial Imobiliário que acompanha a valorização do mercado de habitação em Portugal a partir dos preços efetivos de transação, tendo por base o SIR – Sistema de Informação Residencial. Este resultado confirma os números apurados relativamente ao mês de março, no qual a variação mensal dos preços da habitação ficou em 0,4%. Este valor representou já uma alteração expressiva face ao nível de valorização mensal que o mercado vinha registando, vindo de um ciclo de variações mensais próximas dos 2%. – fonte Confidencial Imobiliário

Desta notícia podemos concluir que em abril, primeiro mês de pandemia, os preços residenciais mantiveram-se estáveis (um ligeiro aumento de 0,5%), resultado idêntico ao registado no mês de março.

– 20 maio
Na sua análise “Government Job Support Will Stem European Housing Market Price Falls”, a Standard & Poor’s estima que os preços da habitação deverão cair cerca 2,5% em Portugal este ano. Os preços podem voltar a subir até 2022, como consequência dos apoios governamentais ao emprego. – Jornal Público Imobiliário

– 25 maio
Quanto ao mercado de arrendamento [residencial], que em Portugal é ainda parco, tem recebido sinais de um forte potencial, tanto pela procura, que sabemos que se encontra por satisfazer, como pelas fortes tendências geracionais que cada vez menos consideram a compra de casa, seja pelos elevados custos iniciais, seja pela flexibilidade e liberdade que o arrendamento permite. – JLL em “Investir no Mercado de Arrendamento”

Não há dúvidas de que nesta altura não há muitas transações, não há suficientes evidências de mercado, não há comparáveis, não há informação quantitativa. Mas, por outro lado, também não há quaisquer dúvidas que há imensa informação qualitativa, difundida por bons profissionais que, com a sua experiência, partilham boa informação, de confiança, a qual nos permite formar e fundamentar uma opinião de valor.

5 comentários

Artigos Relacionados

Deixe um comentário

O seu endereço de email não será publicado. Campos obrigatórios assinalados com *

5 Comentários

  • João Antônio Carvalho
    1 de Junho, 2020, 10:23

    excelente artigo do Gonçalo.
    gostaria de alertar quer compradores quer vendedores da aparição de uma nova classe de avaliação baseada no ACHISMO….
    atualmente deve se fazer avaliação na qualidade do produto e essencialmente do projeto imobiliário que o produto proporciona e utilizar para tal alguns parâmetros de referência e instrumentos de análise usando sempre 3 hipótese de viabilidade. é esse o equilíbrio atualmente necessário para uma avaliação JUSTA para as partes envolvidas.
    nos meus quase 20 anos de professor da Pos graduação do ISEG em Gestão e Avaliação Imobiliária sempre ensinei os futuros avaliadores com este método que vai de encontro ao desejo das partes… mesmo agora!
    abraço João Antônio Carvalho

    RESPONDER
    • Gonçalo Rodrigues@João Antônio Carvalho
      1 de Junho, 2020, 10:27

      Créditos ao Francisco Espregueira!

      RESPONDER
    • Gonçalo Rodrigues@João Antônio Carvalho
      1 de Junho, 2020, 11:04

      Aliás, o Francisco há bem pouco tempo escreveu sobre esse tal achismo, em https://outofthebox.pt/avaliacao-imobiliaria/. A tentação de avaliar ao metro. A tentação de usar comparáveis que efectivamente não o são. Só porque se acha que sim.

      Mesmo em períodos sem comparáveis, há sempre informação válida para analisar e poder-se avaliar com critério.

      RESPONDER
    • Francisco Espregueira@João Antônio Carvalho
      1 de Junho, 2020, 13:30

      Caro Engº João António Carvalho:

      Agradeço o seu interesse no artigo e as simpáticas palavras.
      Admito que exista uma classe de avaliadores que trabalham com base no “achismo”, como bem refere, uma vez que não justificam as conclusões, nomeadamente aqueles que não explicam os coeficientes de homogeneização numa abordagem de mercado. Como bem sabe, as normas brasileiras estão muito desenvolvidas nesta área.
      Lembro que as boas práticas obrigam que os relatórios de avaliação tenham um capítulo onde o Avaliador explique a:
      – “Conclusão do valor e os principais motivos das conclusões alcançadas” – in IVS 103
      – “Abordagem e justificação da avaliação (justificação das conclusões a que chegou)” – in Avaliação RICS -Normas Globais, Red Book, VPS 3

      Francisco Espregueira, MRICS

      RESPONDER
  • Miguel
    3 de Junho, 2020, 2:42

    Obrigado pela reflexão.

    RESPONDER

So, what's new?

23/07/2021
Turismo só volta aos níveis pré-pandemia em 2023, prevê EY

A consultora de gestão elaborou um estudo no qual antecipa o futuro próximo de diversos setores.

Ler mais »

23/07/2021
Hipoges detém o maior portefólio de arrendamento residencial em Portugal

Com mais de 4.400 ativos, esta carteira surge no seguimento da criação do mais recente departamento da empresa dedicado exclusivamente à gestão deste tipo de ativos em Portugal e em Espanha.

Ler mais »

23/07/2021
Preços da construção em alta: setor pede reequilíbrio de preços e contratos

Cenário atual poderá comprometer a realização de obras, diz presidente da CPCI.

Ler mais »

23/07/2021
Lisboa: 24.º lugar das cidades mundiais onde o preço das casas mais subiu

A capital portuguesa está em 24.º lugar mundial das cidades onde os preços de habitação ‘prime’ mais subiram, das 46 cidades analisadas no relatório da Knight Frank.

Ler mais »

23/07/2021
Crédito Agrícola compra Porto Palácio Hotel à Sonae Capital por 62,5 milhões

A Sonae Capital vendeu o Porto Palácio Hotel ao fundo CA Património Crescente, do Crédito Agrícola, por 62,5 milhões de euros.

Ler mais »

22/07/2021
BCE volta a mandar os juros de dívida da Zona Euro para baixo

Os juros da Zona Euro têm estado em queda depois de o BCE ter revisto a sua estratégia e da recente procura por ativos mais seguros.

Ler mais »

22/07/2021
Office 123 transforma-se em habitação com €29M

A penthouse do BOW deverá ocupar 4 pisos e custar cerca de 12,2 milhões de euros.

Ler mais »

21/07/2021
Tailandesa Minor vende dois hotéis no Algarve por 148 milhões

O grupo tailandês comprou 14 hotéis da marca Tivoli em Portugal em 2016 ao falido Grupo Espírito Santo (GES) por 294 milhões. Agora, vende duas das unidades no Algarve por 148 milhões, obtendo mais valias de 26 milhões.

Ler mais »

21/07/2021
BCP, CGD e Santander põem no mercado carteiras de malparado num total de 368 Milhões

Além da carteira Harvey do Novo Banco, no valor de 640 milhões de euros, o mercado está a receber ainda mais 3 carteiras dos principais bancos portugueses, no total de 368 milhões de euros.

Ler mais »

20/07/2021
Megaprojeto imobiliário Lisbon Square nasce junto ao Tejo – em terrenos que eram do Santander

Projeto vai ter habitação – serão mais de 200 unidades residenciais -, aparthotel, comércio e serviços e nasce pela mão da Optylon Krea.

Ler mais »

20/07/2021
Onde há mais e menos casas, como apartamentos ou moradias, no país?

Em 2020, totalizaram-se cerca de 323.970 alojamentos familiares clássicos em Lisboa, sendo este o município com mais habitações no país. A registar menos, está a ilha do Corvo, com 195 mil imóveis destinados à habitação.

Ler mais »

19/07/2021
Grupo franco-turco investe no Lisbon Square avaliado em 147 milhões

A Optylon Krea comprou ao Santander uns terrenos em frente ao CUF Tejo, em Alcântara, onde pretende construir um complexo imobiliário que vai ter habitação, aparthotel, comércio e serviços.

Ler mais »

19/07/2021
Investimento em imobiliário de rendimento regista quebra de 70%

O investimento em imobiliário de rendimento totalizou 530 milhões de euros no primeiro semestre de 2021, registando uma queda homóloga de 70%, segundo a consultora CBRE, sendo necessário recuar a 2014 para encontrar uma quebra de atividade comparável.

Ler mais »

19/07/2021
Imobiliário. Procura de segunda habitação cresce em todo o país

Tendência. A atração pela natureza e pelo isolamento está a impulsionar novos mercados no setor imobiliário.

Ler mais »

19/07/2021
Espanhóis da Tiko rumam a Portugal e procuram agentes imobiliários

A proptech de Madrid, especialista na venda de casas, expandiu-se no ano passado nas cidades de Barcelona, Sevilha, Málaga, Valência e Bilbau e aposta em Lisboa para o próximo ano.

Ler mais »

16/07/2021
Mercado de escritórios de Lisboa e do Porto deverá crescer em mais de 250 mil m² até 2022

A análise da Savills revela que é esperado um aumento superior a 150 mil m² de espaços de escritórios em Lisboa e de 100 mil m² para a cidade do Porto até 2022.

Ler mais »

16/07/2021
Metro quadrado de um T0 ou T1 sai 50% mais caro do que um T4

No primeiro trimestre deste ano, o valor mediano de um T0 ou T1 era de 1.488 euros por metro quadrado, mais 49,4% do que um T4.

Ler mais »

15/07/2021
Investimento imobiliário da China cresce 15% no primeiro semestre

O investimento da China no desenvolvimento imobiliário aumentou 15% ano a ano no primeiro semestre de 2021, informou o Departamento Nacional de Estatísticas nesta quinta-feira.

Ler mais »

15/07/2021
Onde foram construídas mais casas novas no país?

Em 2019, por total tipologia dos fogos, foram construídas mais habitações novas em Braga (521).

Ler mais »

14/07/2021
Preço das casas subiu 4,5% no 2º trimestre

Esta valorização trimestral acelera face ao ritmo observado no 1º trimestre, quando os preços cresceram 1,2%.

Ler mais »

14/07/2021
Preços dos T3 foram os que mais subiram em Portugal. Em Lisboa foram os dos T1

Os preços das casas em Portugal subiram 7,4% em junho face a igual mês do ano passado a nível nacional, segundo um estudo do idealista.

Ler mais »

14/07/2021
Belga Nelson investe 40 milhões em hotéis JAM em Lisboa e Gaia

JAM é a marca hoteleira do Nelson Group, que está a construir um hostel com 347 camas na lisboeta Avenida 24 de Julho, num edifício comprado à estatal Estamo, e vai ter um hotel com 100 quartos junto ao gaiense miradouro da Serra do Pilar.

Ler mais »

13/07/2021
LISBOA INTEGRA TOP 10 DE CIDADES EUROPEIAS MAIS ATRATIVAS PARA INVESTIMENTO HOTELEIRO

Mais de um terço dos investidores imobiliários pretendem comprar hotéis na Europa, de acordo com a última publicação da Cushman & Wakefield, Hotel Investor Beat.

Ler mais »

12/07/2021
Vendas de casas em Portugal registam o menor aumento da UE no arranque de 2021

Transações imobiliárias aumentaram 0,5% no primeiro trimestre em Portugal. Foi o aumento mais baixo entre os 12 Estados-membros analisados pelo Eurostat.

Ler mais »

12/07/2021
Preço das casas em Portugal cresce 50% em 11 anos – rendas subiram 20%

Na UE, 23 Estados-membros registaram subida dos preços das casas. Já as rendas aumentaram em 25 Estados, diz o Eurostat.

Ler mais »

12/07/2021
64% dos proprietários não tem confiança no mercado de arrendamento

Só 2,3% dos senhorios inquiridos têm os seus imóveis alocados a protramas de arrendamento acessível

Ler mais »

12/07/2021
Empresa espanhola vai investir em casas de reformados em Lisboa e Porto

A Almagro Capital está interessada na aquisição de imóveis em zonas nobres nas principais cidades ibéricas. Já comprou 88 casas em Madrid.

Ler mais »

08/07/2021
Norte-americana Jamestown compra Entreposto de Lisboa por 98 milhões

A “private equity” entrou em Portugal com a compra à Signal Capital do edifício de escritórios JQOne, mais conhecido como Entreposto, tendo desembolsado mais 32,5 milhões do que o preço que a gestora de ativos britânica tinha pago pelo imóvel em 2017.

Ler mais »

08/07/2021
Swiss Life AM compra Hotel Exe Saldanha

Situado no centro de Lisboa, este hotel de três estrelas é operado pela catalã Hotusa.

Ler mais »

07/07/2021
Empréstimos em moratória voltam a descer em maio e atingem 38,5 mil milhões

Montante de crédito à habitação em moratória desceu 0,2 mil milhões de euros em maio, fixando-se nos 13,2 mil milhões, diz o BdP.

Ler mais »

07/07/2021
Vistos gold: são concedidos menos e há novos investidores

Fim da atribuição dos chamados vistos gold nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto entra em vigor a 1 de janeiro de 2022.

Ler mais »

07/07/2021
Casafari consegue financiamento de 135 milhões

120 milhões são financiamento por fundos de investimentos que permitem a entrada numa nova unidade de negócio. Mais 15 milhões são financiamento de capital de risco.

Ler mais »

06/07/2021
Franceses lideram investimento em imóveis de luxo em Lisboa

Os franceses lideram entre os clientes estrangeiros que mais investem no imobiliário de luxo em Lisboa, revelam os dados da multinacional alemã Engel & Volkers.

Ler mais »

05/07/2021
Alojamento Local com ligeira recuperação em maio, mas mantém ocupação abaixo dos 15%

O mês de maio deu sinais de recuperação no Alojamento Local (AL) em Lisboa e no Porto, embora mantendo a atividade em níveis anémicos.

Ler mais »

05/07/2021
Escritórios vão liderar o investimento imobiliário em Lisboa no próximo ano

O mais recente relatório da Savils prevê que os mercados imobiliários regressem a níveis pré-pandemia já no próximo ano.

Ler mais »

05/07/2021
Custos de construção de casa nova aumentam 6% em maio

Em termos homólogos, estima-se que os custos de construção de habitação nova tenham aumentado 6% em maio, ou seja, menos 0,4 pontos percentuais (p.p.) face ao observado em abril de 2021, revelam dados divulgados esta terça-feira pelo INE.

Ler mais »

05/07/2021
Crédito malparado na habitação cai no primeiro trimestre

Em causa estão dados divulgados pelo Banco de Portugal (BdP).

Ler mais »

05/07/2021
Alemanha: preços das casas registam maior subida da última década

No primeiro trimestre de 2021, o preço das casas na Alemanha aumentou 9,4% face ao mesmo período do ano passado.

Ler mais »

02/07/2021
Lisboa vai investir 16 milhões para reabilitar 80 casas para arrendamento acessível

A Câmara de Lisboa vai ainda reabilitar um imóvel integrado no Quartel do Carmo, para alojamento de militares da GNR.

Ler mais »

02/07/2021
Imobiliário. Projeto de €270 milhões arranca depois de 20 anos à espera

Localizado em Castro Marim, entre as praias Verde e da Altura, o Verdelago terá a primeira fase concluída no próximo ano.

Ler mais »

02/07/2021
Imobiliárias têm novas obrigações de comunicação de operações suspeitas

Entram em vigor já na próxima semana as novas obrigações das imobiliárias na “identificação e diligência” de clientes suspeitos de branquear capitais ou sobre os quais duvidem da identificação, entre outros aspetos.

Ler mais »

02/07/2021
Apoio às rendas habitacionais prolongado por mais três meses

Conselho de Ministros aprova prorrogação do prazo até 1 de Outubro e estabelece que o período que passa entre o pedido do apoio e a decisao do IHRU não pode ser sujeito aos efeitos da mora ou incumprimento contratual

Ler mais »

02/07/2021
Imóveis sobrevalorizados ainda não são um risco para a banca

Laginha de Sousa, administrador do Banco de Portugal (BdP) com o pelouro da estabilidade financeira, considera que o sistema bancário está relativamente protegido”.

Ler mais »

01/07/2021
Fundo COVIVIR está a chegar a Portugal – 150 milhões para investir em coliving e não só

Primeiro investimento está previsto para uma residência de estudantes no campus Asprela da Universidade do Porto.

Ler mais »

01/07/2021
Lisboa: Escritórios deverão dominar o investimento imobiliário em 2022

Em Lisboa, estima-se que este segmento seja capaz de captar 35% do total de investimentos no mercado imobiliário português, colocando a capital do país ao nível de cidades como Madrid e Milão, revelam dados da Savills.

Ler mais »

01/07/2021
Que casas são mais procuradas em Portugal na sequência da pandemia

Uma das ideias mais repetidas a propósito da pandemia da COVID-19 é que aquilo que no início da crise era visto como uma “necessidade” tornou-se agora no “padrão”. O mercado imobiliário não fugiu à regra e os dados mais recentes confirmam-no

Ler mais »

Etiquetas

aguirre newman alavancagem alemanha alojamento local ana rita pereira angola arrendamento arrendamento com opção de compra aurare avaliação bancária avaliação de hoteis avaliações imobiliárias b. prime bad bank balcão nacional de arrendamento banco de portugal barómetro benefícios fiscais bernardo d'eça leal blogs bogotá bolha imobiliária bond yields brasil bruno lobo bruno silva built-to-rent. buy-to-let camara municipal de lisboa carlos gonçalves carlos leite de sousa casas Case Shiller CBD cbre century 21 china cmbs commercial real estate comprar casa comércio confidencial imobiliário construção consultoria consultoria hoteleira consultoria imobiliária core coronavirus covid19 coworking credit default swaps crédito habitação crédito imobiliário crédito mal-parado cushman wakefield dação em pagamento distressed assets double dip dívida dívida pública ecs capital entrevistas equity escritórios espanha Estado estónia EUA euribor eurostat eventos facebook fernando vasco costa fiiah filipe almeida e silva financiamento finanças imobiliárias fiscalidade FMI francisco espregueira francisco silva carvalho francisco virgolino frança fundbox fundos de investimento fundos de reabilitação urbana fundos imobiliários fundos pensões global property guide golden visa Gonçalo Nascimento Rodrigues grécia habitação hipoteca holanda homeownership hotelaria hotéis imi imobiliário imobiliário do estado imobiliário portugal imobiliário turístico imposto de selo impostos imt imóveis banca industrial inprop fund inteligência artificial internet investimento investimento imobiliário ipd irlanda irs islândia itália japão jones lang lasalle jorge próspero dos santos josé carlos marques da silva joão abelha joão fonseca joão madeira de andrade joão nunes knight frank lei arrendamento lisboa logística low-cost ltv luís francisco marketing massimo forte mediação imobiliária millennials nar NCREIF non-performing loans notícias npl nrau nuno ribeiro obama obrigações do tesouro oportunístico ordem dos avaliadores orey activos orey financial out of the box património pedro pereira nunes portais de imobiliários porto Portugal preços casas price earnings prime watch prime yield proptech reabilitação urbana real estate reit remax rendas residências 3ª idade residências estudantes retail parks reverse mortgage revista imobiliária ricardo da palma borges ricardo guimarães ricardo pereira rics risco Rui Alpalhão rui bexiga vale rui soares franco sale and leaseback sareb segunda habitação Sem categoria sigi spread taxa de actualização taxa interna de rentabilidade taxas de juro tecnologia tendências turismo turismo residencial uk value-add vender casa vpt wacc yield Ásia índices imobiliários

Out of the Box Social Media

Subscreva a nossa newsletter



    Recomendado

    Barómetro