O Perito Avaliador de Imóveis fundamenta o seu trabalho em comparáveis de mercado. Estas evidências devem ser referidas no relatório e declarada a sua relevância para a conclusão. O trabalho do Avaliador consiste em avaliar com base em evidências de mercado recolhidas na detalhada prospeção e minuciosa análise de comparáveis que efetua.

Neste momento de confinamento, coloca-se a pergunta: com o mercado sem atividade, em que não há informação nem comparáveis de mercado, avalia-se com base em quê?

A opinião dos especialistas

Relativamente a esta questão, Eric Van Leuven, (Cushman & Wakefield), num artigo publicado pela Vida Imobiliária, afirma que a “avaliação é um tema difícil neste momento”.

Manuel Puerta da Costa (BPI, Gestão de Ativos) na Conversas Diárias da Vida Imobiliária refere que na área de avaliação existe um desafio e pergunta “como fazer uma avaliação num mercado, em que, do ponto da conclusão de transações, não tem dimensão de referência, nem evidência de mercado”. Refere que os avaliadores devem resistir à tentação de estabelecer hipóteses as quais podem vir a ser infirmadas (anuladas, não validadas) pela realidade, uma vez que neste momento não existe uma realidade que permita dizer qual a (des)valorização do imóvel.

José Covas (Chairman do RICS Portugal) afirmou (lembrou) na Conversas Diárias da Vida Imobiliária que os Peritos Avaliadores não podem antecipar o que vai acontecer no mercado, mas devem refletir nas avaliações o estado do mercado imobiliário.

Num outro webinar denominado “O Imobiliário parou. E agora?”, organizado pelo Gonçalo Nascimento Rodrigues, com a colaboração do ISCTE, o mesmo José Covas referiu que o Perito Avaliador não é um player ativo, mas um pouco reativo relativo à informação uma vez que trabalha com dados históricos. Não é o Avaliador que determina como o mercado vai funcionar, mas o Perito deve refletir as expectativas do mercado no momento atual.

O Red Book do RICS refere que “Embora os avaliadores devam refletir os mercados, e não os conduzir, devem também estar cientes das características de sustentabilidade e das implicações que estas podem ter sobre os valores das propriedades a curto, médio e longo prazo”.

Lembro que não se deve fazer confusão com a “validade da avaliação” conceito que não existe num trabalho de avaliação. Tal como consta na sua definição, o Valor de Mercado refere-se à data da avaliação.

Na verdade, neste momento não existem muitas novas transações uma que vez as concretizadas são, sobretudo, relativas a negócio realizados em ambiente pré-Covid.

Que dados temos então disponíveis?

Em todo o caso, felizmente, há muita informação que deve ser recolhida e trabalhada:

– 6 de maio
O setor de industrial e logística poderá ser “um dos grandes vencedores desta crise” em Portugal. Logo de seguida, os escritórios poderão ser um dos setores menos impactados, nomeadamente pela falta de oferta que se deverá manter: É o que prevê João Cristina, responsável da Merlin Properties – in Vida Imobiliária

– 7 de maio
“Talvez o valor dos ativos prime como os escritórios e as unidades logísticas não deva sofrer muito”. Os ativos logísticos estão, aliás, a adaptar-se «a esta nova realidade e claramente no curto-médio prazo devem estar bem posicionados para beneficiar desta crise», revela Eric Van Leuven no âmbito da iniciativa Iberian Property Investment Talks.

– 8 de maio
Segundo dados publicados pela consultora Knight Frank, o imobiliário residencial de luxo irá sofrer uma desvalorização em 2020. Lisboa pode ser uma exceção. O mercado residencial de luxo, em especial em destinos como Lisboa, ou mesmo Algarve, depende muito da disponibilidade do investidor estrangeiro. – Out of The Box, publicado por Gonçalo Nascimento Rodrigues

– 18 maio
O preço de venda das casas em Portugal Continental apresentou uma variação mensal de 0,5% em abril, de acordo com o Índice de Preços Residenciais da Confidencial Imobiliário que acompanha a valorização do mercado de habitação em Portugal a partir dos preços efetivos de transação, tendo por base o SIR – Sistema de Informação Residencial. Este resultado confirma os números apurados relativamente ao mês de março, no qual a variação mensal dos preços da habitação ficou em 0,4%. Este valor representou já uma alteração expressiva face ao nível de valorização mensal que o mercado vinha registando, vindo de um ciclo de variações mensais próximas dos 2%. – fonte Confidencial Imobiliário

Desta notícia podemos concluir que em abril, primeiro mês de pandemia, os preços residenciais mantiveram-se estáveis (um ligeiro aumento de 0,5%), resultado idêntico ao registado no mês de março.

– 20 maio
Na sua análise “Government Job Support Will Stem European Housing Market Price Falls”, a Standard & Poor’s estima que os preços da habitação deverão cair cerca 2,5% em Portugal este ano. Os preços podem voltar a subir até 2022, como consequência dos apoios governamentais ao emprego. – Jornal Público Imobiliário

– 25 maio
Quanto ao mercado de arrendamento [residencial], que em Portugal é ainda parco, tem recebido sinais de um forte potencial, tanto pela procura, que sabemos que se encontra por satisfazer, como pelas fortes tendências geracionais que cada vez menos consideram a compra de casa, seja pelos elevados custos iniciais, seja pela flexibilidade e liberdade que o arrendamento permite. – JLL em “Investir no Mercado de Arrendamento”

Não há dúvidas de que nesta altura não há muitas transações, não há suficientes evidências de mercado, não há comparáveis, não há informação quantitativa. Mas, por outro lado, também não há quaisquer dúvidas que há imensa informação qualitativa, difundida por bons profissionais que, com a sua experiência, partilham boa informação, de confiança, a qual nos permite formar e fundamentar uma opinião de valor.