Controlar rendas ou baixar impostos no arrendamento? Que efeitos podem produzir tais medidas? Serão benéficas para tornar o arrendamento habitacional mais acessível?

O controlo de rendas

O assunto não é novo. O controlo de rendas é visto como um mecanismo que possibilita a queda das rendas ou, no limite, uma não subida das mesmas. Por essa via, o mercado de arrendamento torna-se mais acessível, porquanto as rendas não sobem em demasia ou ficam mesmo estagnadas.

Actualmente, são vários os exemplos de Países que têm algum mecanismo de controlo de rendas. Outros, planeiam fazê-lo. A realidade do mercado é mais dura que qualquer política restritiva e o valor das rendas tem vindo a subir de forma genérica, um pouco por todo o lado. No entanto, os dados do Eurostat mostram um crescimento significativo das rendas em Lisboa, bem acima de outras cidades europeias.

Entre 2013 e 2022, a renda média mensal de um apartamento T2 subiu 154% (de € 690 para € 1.750), bem acima dos 95% em Vilnius. Berlim, outro exemplo de tentativa falhada de controlo de rendas, registou um crescimento em idêntico período de 65%; Dublin, 81%.

Estes são apenas alguns exemplos na Europa de um mercado de arrendamento muito aquecido e cada vez menos acessível.

O caso de Berlim foi muito falado. Já o discutimos aqui. E é um bom exemplo do efeito nocivo que um mecanismo de controlo de rendas provoca no mercado:

• As rendas médias tendem a subir, não a descer. Em mercado onde as rendas são controladas ou existe um cap de rendas, os proprietários tendem a aproximar a renda pedida desse mesmo tecto, fazendo os valores médios subir. Na prática, o mercado fica mais caro e menos acessível;
• A oferta tende a cair. Com mecanismos de controlo de rendas, o investimento retrai-se perante um cenário de incerteza;
• Os preços tendem a subir. Com menos oferta no arrendamento e subida das rendas, a procura tende a deslocalizar-se para a compra, provocando pressão em alta dos preços. Mercado torna-se menos acessível também na compra e venda;
• Oferta acentua queda. Num cenário de alta de preços e controlo de rendas, a rentabilidade do investimento em arrendamento cai, levando a um menor interesse no investimento.

O caso da Irlanda

Vem este tema a propósito de um relatório recente do National Economic & Social Council sobre o mercado de arrendamento na Irlanda, com propostas para tornar o mercado mais acessível.

Importa realçar alguns pontos que o referido relatório foca:

• Sobre controlo de rendas: “From the international experience of rent control, this study pointed to the risks of negative effects on supply and property maintenance”;
• Sobre a queda na oferta de arrendamento: “Representatives of landlords point to tax and the frequent changes in regulation as the major reasons for landlords leaving the sector“;
• Sobre a fiscalidade no arrendamento: “We have carried out extensive research within our collective membership to establish the reasons for their exit. Our analysis has concluded that a penal tax regime is the main reason landlords are leaving the market“

Sobre as propostas avançadas, o foco passa por “Increasing the total supply of housing, particularly the supply of affordable housing, would greatly ease the pressures evident in the private rental sector“. Algumas das propostas assentam, fundamentalmente, em:

• Retenção de proprietários e aumento de nova oferta. “A potential way of encouraging individual landlords to remain in the sector and of encouraging others to enter it would be to provide more favourable tax treatment of rental income for individual landlords“. Porquê? Porque tipicamente os individuais gozam de regimes menos favoráveis que as empresas e porque o mercado de proprietários na Irlanda é esmagadoramente constituído por particulares que têm poucos imóveis em arrendamento. É um mercado altamente fragmentado;
• Aproveitamento dos devolutos. Transformar imóveis comerciais devolutos em habitação; incentivos à reabilitação; aumento da fiscalidade em imóveis devolutos.

A questão fiscal parece ser central em todo o relatório. A elevada fiscalidade no arrendamento inibe o aparecimento de nova oferta, ao mesmo tempo que molda um mercado fragmentado.

Controlar rendas ou baixar impostos? O que pode, então, melhorar a acessibilidade no arrendamento?

Bons negócios (imobiliários)!