13 de Outubro de 1987. O então Primeiro-Ministro de Portugal, o Dr. Aníbal Cavaco Silva, em alusão a certos investimentos realizados na bolsa portuguesa na altura, chama a atenção para algumas compras, alertando que alguns investidores estariam a comprar “gato por lebre”. Na prática, algumas empresas cotadas estariam sobre-avaliadas e a sua cotação da altura poderia não corresponder ao seu real valor. A frase na altura proferida ficou famosa dado que antecedeu um dos maiores crash bolsistas de que há memória em Portugal.
Não tendo nem sequer querendo ter o pejo de me equiparar ao actual Presidente da República no que a previsões e avisos diz respeito, interrogo-me se alguns dos actuais investidores imobiliários, sobretudo estrangeiros, não estarão a comprar “gato por lebre”. Bem sei que uma das principais motivações à compra de imobiliário, hoje em dia, nada tem a ver com o próprio investimento, com o mercado ou com expectativas futuras. No entanto, não posso deixar de estranhar determinadas valorizações. No segmento residencial, existem algumas localizações em Lisboa com preços claramente inflacionados para aquilo que o mercado doméstico tipicamente pode pagar.
Preocupa-me este frenesim: compras em série, investidores menos informados, crescimento em catadupa na mediação imobiliária, valorizações excessivas. No entanto, não vejo crescimento sustentado nas rendas, nos rendimentos, na riqueza instalada. É uma certa sensação de “dejá vu”.
Parece existir, assim, uma “descolagem” muito grande do valor dos activos face aos fundamentais dos mesmos e da própria Economia Portuguesa. Este é, normalmente, um indício de bolha. Aqui há dias lia que nos Estados Unidos da América, o preço das habitações cresce 13 vezes mais que os ordenados, levando a crer que o rebentar da próxima bolha imobiliária esteja próxima. As últimas estimativas que li apontam para o ano de 2018.
Há grandes diferenças entre a valorização do segmento residencial norte-americano e do português. Enquanto que o primeiro ocorre fundamentalmente devido ao arrendamento, já no nosso caso ocorre devido ao surgimento do investimento estrangeiro por via da política do Golden Visa e do Residente não-Habitual. Razões diferentes, destinos iguais?
Nestas alturas, principalmente nestas alturas, faz muita falta no nosso mercado aquilo que se chama o “Buyer’s Agent”, ou seja, o Consultor especializado na compra e que aconselha investidores e compradores. Trata-se de alguém completamente independente do mercado e do papel de vendedor, mas que conheça muito bem as dinâmicas do sector e que possa melhor aconselhar um investimento imobiliário. Esse papel, em Portugal, é “atribuído”, na maior parte das vezes, ao mediador imobiliário que está do lado do vendedor e por ele é remunerado. Dessa forma, como pode ele estar também a aconselhar uma compra? Existe claramente um conflito de interesses.
Obviamente, ao “Buyer’s Agent” deverá ser pago um “finder’s fee”. Terá de começar a haver a cultura e prática instaladas no mercado de pagar honorários a quem ajuda a comprar, a investir, e terminar com a partilha de comissões entre agente comprador e agente vendedor. Termina o conflito de interesses, profissionaliza-se o mercado. Compra-se melhor, vende-se melhor. Aumenta a confiança, a informação e o conhecimento. Evitam-se bolhas.
Bons negócios (imobiliários)!
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Por Gonçalo Nascimento Rodrigues
Main Thinker
Managing Director
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