Em artigos anteriores foi referido que a análise atenta da natureza do negócio hoteleiro em geral, e dos seus principais intervenientes, implica que o valor pode ser gerado a partir de quatro origens distintas, os 4“Pilares de Valor” da hotelaria, a saber: Propriedade, Exploração, Gestão e Marca.

Cada um destes 4 “Pilares de Valor” tem o seu perfil de risco, rendibilidades esperadas e valor. Assumindo diversas estruturas de propriedade e operacionais, as empresas/cadeias hoteleiras podem estar expostas de formas diferentes a esses elementos do valor e, portanto, proporcionam diferentes oportunidades (e riscos) de investimento. A atratividade relativa de cada um dos pilares de valor, resultante da ponderação destes elementos do valor, varia também em função da posição de cada uma das 4 atividades no ciclo hoteleiro (e no ciclo imobiliário).

Dos 4 “Pilares de Valor”, o que exige maiores volumes de investimento e apresenta um maior risco/rendibilidade para os investidores é o da Propriedade. Na verdade, quer os volumes de investimento, quer os riscos/rendibilidades médias parecem reduzir-se à medida que se passa do pilar de valor Propriedade para o da Exploração, deste para o da Gestão e deste para o da Marca.

Efetivamente, um interessante documento de research do Credit Suisse/First Boston “Pan-European Hotels” analisou a distribuição e segmentação das operações hoteleiras de 13 das principais cadeias hoteleiras europeias, tendo destacado 2 pontos críticos para os investidores em hotéis:

• os riscos e os retornos de cada “Pilar de Valor” são diferentes em cada ponto do ciclo económico;
• nem todas as empresas/cadeias hoteleiras são iguais, pois têm diferentes graus de exposição aos riscos/rendibilidades de cada um dos 4 “Pilares de Valor”.

O quadro abaixo ilustra que, em média, as rendibilidades líquidas para o proprietário do imóvel são uma parte substancial da rendibilidade total gerada pelos hotéis, embora essas rendibilidades estejam sujeitas a grande volatilidade (a volatilidade é medida pela diferença entre as rendibilidades máximas e mínimas, expressa em percentagem da rendibilidade a meio do ciclo). No extremo oposto, o “Pilar de Valor” da marca gera a menor rendibilidade, mas tem baixa volatilidade.

A maior volatilidade da rendibilidade líquida do proprietário do imóvel resulta das eventuais mais ou menos-valias obtidas no momento da venda. No pior dos cenários, as menos-valias imobiliárias podem superar os fluxos de caixa gerados pelo hotel durante todo o período da posse…

Aqui chegados, deve ser notado que a análise acima ignora um gerador adicional de valor para os acionistas das empresas – as perspetivas de crescimento futuro – e como elas diferem entre os quatro “Pilares de Valor”. Ignora ainda as diferentes posições fiscais dos vários investidores e/ou empresas hoteleiras, que podem ser fonte de uma vantagem particular. Por exemplo, os fundos de pensões ou de investimento imobiliário podem ser capazes de estruturar um investimento direto na propriedade hoteleira e obter isenção total ou parcial de tributação sobre as mais-valias, enquanto a maioria das empresas não.

Porém, as principais conclusões para os investidores em ativos hoteleiros são que as rendibilidades da propriedade de ativos hoteleiros são atraentes em locais onde existam origens de capital disponíveis para investimento, por forma a explorar os ganhos potenciais de capital. As rendibilidades tornam-se relativamente menos atraentes no pico do ciclo imobiliário, à medida que os ativos disponíveis para aquisição se tornam escassos e mais caros e as oportunidades de crescimento dos preços dos ativos imobiliários são mais limitadas. Claramente, a propriedade de ativos imobiliários torna-se muito pouco atraente quando os valores dos imóveis e o mercado imobiliário caem.

Assim, a estratégia mais adequada para ser um investidor bem sucedido no “Pilar de Valor” da Propriedade consiste, no essencial, em privilegiar as boas localizações e aproveitar os ciclos imobiliários comprando na parte baixa e vendendo na parte alta do ciclo, uma verdade de La Palisse.

Reconhecida a importância da propriedade do imóvel no negócio hoteleiro, é claro que, para otimizar a Gestão de Ativos Hoteleiros, importa – sobretudo para os investidores/proprietários imobiliários com menor experiência no negócio hoteleiro – a contratação de um gestor de ativos hoteleiros independente e profissional, que possa servir de ponte entre a propriedade e a gestão, a fim de maximizar o valor do ativo e alinhar a operação do hotel com os objetivos de investimento do proprietário do imóvel.

De facto, e embora existam gestores de ativos imobiliários há várias décadas, a gestão de ativos hoteleiros surgiu nos Estados Unidos e na Europa apenas nos anos 1990, por uma boa razão: Para maximizar o valor imobiliário do hotel, os proprietários necessitam de gestores de ativos hoteleiros qualificados e independentes, com experiência específica em operações hoteleiras, no setor imobiliário e no mercado de capitais.

Em resumo, gestão de ativos hoteleiros implica uma gestão do investimento focada em atingir os objetivos específicos do proprietário do imóvel, sendo o papel central do gestor de ativos hoteleiros aumentar o valor do hotel, não apenas no curto, mas também no longo prazo.

Concretamente, com o provável abrandamento do crescimento do RevPAR, o foco da gestão de ativos em 2023 deverá ser o controle de custos e a eficiência dos colaboradores, ambos fundamentais para maximizar a margem operacional. Efetivamente, em 2023, os hotéis estão ainda expostos às componentes mais voláteis da inflação: salários, alimentos e bebidas, e energia. A retenção de talentos terá de ser central no plano de negócios de 2023, incluindo a preservação das equipas de gestão.

Em próximo artigo, analisarei as principais diferenças entre a gestão de ativos hoteleiros e a de ativos imobiliários em geral, bem como os serviços habitualmente prestados por um gestor de ativos hoteleiros aos proprietários de hotéis.