Segundo um research recentemente publicado pela Savills, nos últimos 5 anos os preços das casas subiram, em média, 29% enquanto que as rendas subiram apenas 13%, num conjunto de 40 países monitorizados.

O número de países nos quais os preços subiram mais do que as rendas é muito superior àqueles onde as rendas subiram mais que os preços. Apenas Estónia, Finlândia, Itália, Lituânia e Rússia se encontram nesse patamar.

Irlanda, Canadá, Suécia, Nova Zelândia e Hungria registaram as maiores subidas de preços face ao arrendamento. Portugal encontra-se na 11ª posição deste ranking.

A importância do price-to-rent ratio

Na prática, esta relação entre preço e renda traduz-se no conhecido “price-to-rent ratio” que compara o preço com a renda. É, aliás, o inverso da yield (renda a dividir por preço) e representa o número de anos que levaria um investidor a recuperar o seu investimento, exclusivamente por via da renda. Quanto maior o rácio (quantos mais anos tiver de esperar para recuperar o seu investimento), mais sobreaquecido estará o mercado.

Assim, voltando aos dados deste estudo, quanto mais os preços de venda de uma casa subirem face ao valor da renda, mais caro estará um mercado para compra de casa. O que a teoria e a história nos mostra é que chegando a um ponto de maturidade do ciclo imobiliário, tipicamente a procura começa a preferir arrendamentos face à compra, fundamentalmente por questões de afordabilidade, de poder de compra. Hoje em dia, acrescem questões de qualidade e estilo de vida, mobilidade, flexibilidade na habitação e procura por localizações centrais nas grandes cidades, opções que tendem a favorecer o arrendamento em detrimento da compra. Não será, pois, por acaso que muitos países europeus registaram uma descida no peso dos proprietários face a arrendatários nos últimos 10 anos.

Como lidar com um mercado sobreaquecido?

A questão da afordabilidade na habitação não é nova e é generalizada à maioria dos países desenvolvidos, democratas e capitalistas. Muitos são os residentes que não conseguem comprar uma casa e alguns deles apresentam dificuldades em pagar uma renda. Em mercados como o português, arrendar uma casa parece tarefa quase impossível para muitos, restando apenas a possibilidade da compra com recurso a crédito.

Algumas grandes cidades mundiais têm optado por introduzir limites nas rendas como forma de minimizar o impacto da afordabilidade na habitação. Nova Iorque e Berlim são exemplos disso. Países há onde foi proibido o investimento em habitação por estrangeiros (Nova Zelândia) como forma de combater a subida de preços (induzida pela compra de estrangeiros).

Se medidas restritivas ao investimento ou à subida de rendas podem, no curto prazo, surtir efeito no mercado, no médio e longo prazo tenderão a ter efeitos nocivos na tomada de decisão de investimento. O investidor tenderá a optar por não investir. Apesar da imposição de um limite de rendas previsivelmente dotar o imóvel de maior estabilidade na ocupação (factor sempre importante para o investidor), por outro lado retirar-lhe-à rentabilidade ao longo do tempo.

Os casos de Nova Iorque e Berlim, para já, não mostram grandes benefícios para o utilizador final (seja comprador, seja arrendatário). De facto, nos últimos 5 anos, e segundo os dados deste research da Savills, os preços subiram 16% em Nova Iorque, face a um crescimento de rendas de 15%, enquanto que Berlim registou um aumento dos preços na ordem dos 50% e do arrendamento  de 26%.

Significa isto que medidas de congelamento ou de imposição de limites máximos de rendas não potenciam a descida no valor das mesmas nem tão pouco uma descida nos preços de venda. Bem pelo contrário.

Tipicamente, a opção deveria sempre recair pela implementação de medidas que potenciem a oferta. Quanto mais oferta, menor será o preço. No caso, quanto mais oferta de arrendamento, num mercado sobreaquecido, menor será o valor da renda e mais acessível será a habitação.

Uma oportunidade perdida?

E é neste ponto em que acredito estarmos em Portugal. Com os preços de venda a subirem 45% nos últimos 5 anos, a afordabilidade na habitação tornou-se um assunto sério com cada vez menos portugueses a terem capacidade de comprar uma casa. Sem mercado de arrendamento, sem a tal oferta que acima se falava, a única opção será comprar casa com recurso a crédito.

Por isso, julgo que (mais uma vez) estamos a perder uma oportunidade clara de concretizar medidas estruturais no nosso mercado imobiliário, medidas essas que de uma vez potenciem um crescimento acentuado da oferta no arrendamento residencial. Sem mais (muito mais) oferta, dificilmente teremos liquidez suficiente no mercado que potencie a descida das rendas, o aumento subsequente da procura com consequências na descida dos preços de venda por forma a que o mercado atinja um equilíbrio mais saudável.

Medidas como um acentuado desagravamento fiscal no arrendamento, isenção de pagamento de mais-valias imobiliárias em caso de troca de habitação própria e permanente para habitação arrendada com contratos de longa duração, fiscalidade agressiva no investimento em habitação para arrendamento (com descida na taxa do IVA na construção e materiais ou mesmo fiscalidade reduzida no pagamento de IRS/IRC nos rendimentos obtidos), possibilidade de transitar do regime do Alojamento Local para o Arrendamento sem qualquer penalização, entre outras.

Estamos a perder oportunidades e a repetir erros do passado. Infelizmente.

Bons negócios (imobiliários)!