Lia ontem uma notícia na net que referia que o Hospital Curry Cabral tem um valor de € 150 Milhões. Como fiquei um pouco surpreendido com o valor e, como bem sabem, sou adepto da rentabilização do património imobiliário do Estado, fui analisar a notícia com mais atenção.
Vejamos bem o que a notícia diz: «Segundo especialistas em imobiliário contactados pelo CM, o preço do m2 no Rego – considerada uma das zonas nobres da cidade de Lisboa – pode oscilar entre os 2500 e os 3000 euros, dependendo do tipo de proposta feita. Isto significa que os 50 mil m2 do Curry Cabral disponíveis podem valer entre 125 e os 150 milhões de euros.»
Vamos por partes:
– O que é que vale 2.500 a 3.000 euros? Casas construídas? Terrenos para construção? Hospitais já construídos?!
– Qual proposta? De novo projecto? De adaptação / remodelação dos espaços existentes?
– E, por fim, a que se referem os 50 mil m2? Terreno? Área construída? Área permitida construir?
Mais à frente, refere o mesmo artigo: «A Estamo – empresa do grupo Sagestamo, controlada a 100% pela holding estatal Parpública – também vê valorizados os 20 mil m2 de terreno que comprou ao Curry Cabral em 2008. Na altura, a empresa estatal desembolsou cerca de 20 milhões de euros que pode ver agora convertidos em 60 milhões, caso o mercado permita a venda a três mil euros o m2.»
Afinal, os tais 3.000 euros por m2 aplica-se a áreas de terreno e não de construção. Se a Estamo adquiriu 20 mil m2 de terreno e os pode vender a € 60 milhões, então o valor por m2 que é referido aplica-se ao terreno.
Posso estar enganado, mas esta notícia ou é puro desleixo e incompetência do jornalista que a escreveu ou pretendem puro sensacionalismo.
Em primeiro lugar, um terreno valerá sempre com base no que nele se pode construir. Pode ter 20 mil m2 ou 20 mil ha. Se o primeiro tiver potencial construtivo e o segundo não, o primeiro com muito menos área pode valer bem mais que o segundo.
Em segundo lugar, pelos valores apresentados e a zona que é referida – Rego – deduzo que os 2.500 a 3.000 euros por m2 se refiram a habitação nova construída. Logo, aplicar esse valor a m2 de terreno é um erro grosseiro.
Terceiro, para se desenvolver qualquer projecto no Curry Cabral, há primeiro que o demolir, fazer estudos, novo projecto e submetê-lo a apreciação camarária. Logo, ao potencial valor actual do imóvel há que deduzir, pelo menos, os custos de demolição do existente…
Cá para mim, parece-me que o jornalista terá falado com um mediador que lhe “chutou” este valor. Depois fez uma conta de multiplicar. O problema é que para determinar o valor de mercado de activos imobiliários não basta fazer simples contas de multiplicar…
Mas afinal de contas: quanto valerá o Curry Cabral? Aceitam-se propostas…
Bons negócios (imobiliários)!
10 Comentários
Paulo Oliveira
9 de Novembro, 2011, 18:20mesmo para mim, um humilde comercial da área do sector imobiliário, parece-me que o valor apresentado pelo dito jornalista só exista na "cabeça" dele, ou de quem encomendou a noticia.
O preço por m2 naquela zona, junto a uma ferrovia, não será seguramente superior a 2500€ (construção nova), usando apenas da simples aritméca, desprovemos a noticia apresentada de qualquer veracidade.
Custo com a aquisição: ~20% (do valor final)
Vlm2: 2500€
àrea de construção(liquida) 50000m2
V=(20% x 2500) X 50000m2
V= 25.000.000€
paulo oliveira
REPLYGonçalo Nascimento Rodrigues
9 de Novembro, 2011, 18:21Paulo,
Obrigado pelo contributo. 25 milhões… Já temos uma proposta!
Alguém dá mais?
Aceitam-se mais propostas!
REPLYRui Bexiga Vale
9 de Novembro, 2011, 21:08Meu querido amigo,
Provavelmente o articulista não se enganou muito quanto ao valor do terreno. Senão, vejamos: admitindo um índice de implantação máximo de 0.2 da área do terreno (o que o PDM de Lisboa reserva para terrenos objecto de plano de pormenor), se considerares que ali naquela zona facilmente são admissíveis pelo menos 5 pisos, tens assim 5×0.2=1, ou seja, podes construir o equivalente à área do terreno em m² de construção…
Receio aliás que a chouriça possa engordar ainda mais: é admissível nalguns casos um índice de 0.3 e se tiveres em consideração que nalguns pontos podes até ter 8 pisos de altura máxima, claramente que o índice poderá atingir facilmente 1.5, 1.7 ou mesmo 2, o que torna o investimento ainda mais apetecível. Era um projecto que eu gostaria bastante de fazer!
REPLYJosé Araújo
9 de Novembro, 2011, 21:08Caro Gonçalo Rodrigues
Mais uma "notícia" de "arrepiar avaliador imobiliário", mais um exemplo de ligeireza de análise.
Não alteraria uma vírgula ao seu comentário e acrescentaria ainda:
a)Ainda que o tal valor de 3.000€/m2 pudesse ser validado (á data presente), haveria que o relacionar com as áreas médias de terreno das transacções que o sustentam (face à área total de terreno em causa, e considerando uma venda única). É que, como se dizia, "à dúzia é mais barato".
b)Caso pensemos numa venda "a retalho" não poderíamos deixar de ponderar o impacto que a colocação de 50.000m2 teria no valor de mercado da zona.
Mas, como sabemos, muitos negócios são feitos pelo valor que têm que ser feitos… e pelas partes que têm que os fazer.
Cumprimentos!
REPLYGonçalo Nascimento Rodrigues
9 de Novembro, 2011, 21:16José, obrigado pelo comentário. Alguma proposta de valor?
Caro Rui, neste momento estás à frente no "leilão"… 150 milhões é a tua proposta. Sobre os teus comentários, de acordo mas com uma ressalva: mesmo que o pdm permita o tal índice de 1,5 ou 2, não esqueças que o comprador terá de 1) aprovar projecto, 2) vender 100 mil m² (!) e 3) esperar o tempo necessário para aprovar, construir e vender… E lembra-te do que aprendeste no curso: qual é o Maio inimigo da rentabilidade nos investimentos imobiliários? O que retira hoje valor a um terreno que tem de ser desenvolvido no futuro?
Abraço a ambos.
REPLY