Considerando o crescente cruzamento do imobiliário com o turismo, nomeadamente a explosão global do conceito de “Residências com Marca” (“Branded Residences”), importa enquadrar esta oferta específica, que abordarei em detalhe em próximo artigo, no âmbito mais alargado da oferta de casas de férias, explicando de forma breve as principais diferenças entre a grande e por vezes confusa variedade de opções disponíveis: Timeshare, Fractional, Destination Club, Branded Residence, etc.

Para que seja possível ter uma visão geral e uma melhor compreensão das múltiplas opções de casas de férias, importa considerar os diversos conceitos possíveis, a maioria dos quais tendo como alvo o sofisticado mercado norte-americano (EUA, Canadá, México e Caraíbas), onde existe maior dinamismo e estes conceitos estão bastante mais maduros que noutros continentes, incluindo a Europa.

De forma resumida, e segundo o “Vacation Home Concepts Clarifier” da Elite Destination Homes, as opções de casas de férias mais relevantes são:

• Aluguer de Férias;
• Timeshare (“Vacation Ownership”);
• Clube de Destino (“Destination Club”);
• Propriedade Fracionada (“Fractional Ownership”) e Clube de Residências Privado (PRC – “Private Residence Club”)
• Residências com Marca (“Branded Residences”) / Condo-Hotel;
• Copropriedade Privada; e
• Propriedade Exclusiva.

O conceito de casa de casa de férias tem registado uma enorme evolução nas últimas décadas, em resultado do crescimento da procura de viagens de lazer, de imobiliário residencial e de experiências/estilos de vida únicos. A inovação dos promotores imobiliários e turísticos resultou na diversificação das novas ofertas de casas de férias: modelos estabelecidos, como hotéis e timeshare evoluíram; e modelos mais recentes, como os Destination Clubs, foram inventados para satisfazer essa procura. A capacidade financeira e as preferências de estilo de vida dos baby boomers foram, e são ainda, um fator muito relevante neste crescimento da procura de casas de férias.

Note-se que muitas destas novas ofertas contaram com o envolvimento de grandes e respeitáveis marcas hoteleiras como Four Seasons, Hilton, Kempinski, One&Only, Ritz-Carlton, Six Senses, St. Regis e Waldorf Astoria, bem como uma infinidade de recém-chegados, ativamente empenhados no desenvolvimento de uma variedade de ofertas únicas, com diferentes propostas de preço, em linha com a procura e a concorrência de mercado, tanto em destinos de resort como em destinos urbanos.

No entanto, as diferenças entre as várias opções de casas de férias não são claras para a maioria das famílias, investidores e utilizadores. Efetivamente, a combinação de um processo de inovação acelerado, grande variedade de opções e até denominações pouco claras, têm gerado confusão, dificultando a compreensão das principais características e benefícios dos vários modelos propostos.

De forma geral, as diversas ofertas no setor das casas de férias podem ser classificadas em duas categorias distintas com base nos critérios “Tempo” e “Propriedade”, ou seja, o direito de usar por algum tempo uma casa de férias versus o de ser, de alguma forma, “proprietário” do imóvel.

No “Vacation Home Concepts Clarifier”, a afetação das opções de casas de férias mais relevantes a cada uma destas categorias resulta no quadro-resumo abaixo:

Fonte: “Vacation Home Concepts Clarifier”, Elite Destination Homes, 2015.

O esquema abaixo procura ilustrar de forma simples como cada uma das diversas ofertas de casas de férias se posiciona como, sendo principalmente uma opção baseada no “Tempo”, ou uma opção baseada em “Propriedade”. O propósito é ajudar famílias, os investidores e os utilizadores, a tomar decisões mais informadas e conscientes antes de assumirem qualquer compromisso definitivo.

Fonte: “Vacation Home Concepts Clarifier”, Elite Destination Homes, 2015.

NOTA: Cada uma das opções de “Tempo”, Exceto “Aluguer de Férias”, inclui algum tipo de “Propriedade” e cada opção de “Propriedade” inclui o direito a “Tempo”.

Ofertas baseadas em “Tempo”

Associadas ao conceito de adquirir acesso, ou simplesmente “tempo” numa casa de férias, pode incluir o Aluguer de Férias, diário ou semanal, Timeshare (“Vacation Ownership”) ou Clube de Destino (“Destination Club”).

Do ponto de vista dos compradores de Timeshare, a ocupação é geralmente subdividida em 52 unidades de tempo separadas (correspondendo a 52 semanas num ano). Estas unidades são posteriormente vendidas a um máximo de 52 “proprietários”, tendo cada um deles o direito de ocupar a unidade de alojamento e usufruir das instalações e de outros privilégios durante 1/52 do ano, ou sete dias por ano.

Na maioria dos Clubes de Destino, os compradores usufruem dos benefícios da adesão ao Clube, nomeadamente o acesso a um portfólio de casas de férias de luxo, mas não beneficiam de quaisquer valorizações imobiliárias ou benefícios fiscais com origem na posse de imóveis. A joia de adesão ao Clube é uma mera caução, normalmente reembolsável em 80 a 100% no momento e em caso de saída.

Os três conceitos de casas de férias baseados no “Tempo” como aspeto principal são:

• Aluguer de Férias;
• Timeshare (“Vacation Ownership”); e
• Clube de Destino (“Destination Club”).

Ofertas baseadas em “Propriedade”

Certas ofertas de casas de férias – por exemplo, Propriedade Exclusiva, Copropriedade Privada, Propriedade Fracionada (“Fractional Ownership”) e Clube de Residências Privado (PRC – “Private Residence Club”) – proporcionam aos compradores uma verdadeira propriedade imobiliária.

Os conceitos de casas de férias baseados na PROPRIEDADE como aspeto principal são:

• Propriedade Exclusiva.
• Copropriedade Privada;
• Residências com Marca (“Branded Residences”) / Condo-Hotel; e
• Propriedade Fracionada (“Fractional Ownership”) e Clube de Residências Privado (PRC – “Private Residence Club”).

Em geral, as ofertas baseadas em “Propriedade” assumem que, uma vez que o ativo imobiliário subjacente tende a valorizar-se ao longo dos anos, os “proprietários” devem ter direitos de propriedade para beneficiar dessas mais-valias.

Embora existam muitas maneiras possíveis de analisar cada uma das ofertas de casas de férias, para o “Vacation Home Concepts Clarifier”, estas apresentam-se às famílias e aos investidores que ponderam seriamente a compra de uma casa de férias, sob a forma de quatro motivações principais relacionadas com “Viajar” e outras tantas com “Investir”:

Fonte: “Vacation Home Concepts Clarifier”, Elite Destination Homes, 2015.

Estas motivações associadas a “Viajar” e a “Investir” são melhor detalhadas e explicadas abaixo:

Fonte: “Vacation Home Concepts Clarifier”, Elite Destination Homes, 2015.

Fonte: “Vacation Home Concepts Clarifier”, Elite Destination Homes, 2015.

Do ponto de vista da Elite Destination Homes, cruzando as quatro principais motivações para uma família decidir “Viajar” e decidir “Investir” com cada uma das ofertas de casas de férias baseadas em “Tempo” e em “Propriedade”, é possível contruir o quadro-resumo abaixo, onde o símbolo indica o nível de adequação/satisfação provável.

Fonte: “Vacation Home Concepts Clarifier”, Elite Destination Homes, 2015.

NOTA: As classificações acima refletem apenas uma opinião informada após análise cuidadosa. As classificações e os comentários são gerais para cada tipo de oferta de casas de férias, pelo que podem não corresponder exatamente a um negócio específico dentro de um tipo de oferta concreto.

Além das ofertas mais tradicionais de casas de férias, a título de exemplo, existem no mercado global ofertas focadas no segmento do luxo tão diversas como:

• Clube de Destino (“Destination Club”): Inspirato e Exclusive Resorts;
• Propriedade Fracionada (“Fractional Ownership”) ou Copropriedade Privada de um portfólio de casas de férias (“Residence Funds and Equity Clubs”): Equity Residences e Destination M;
• Propriedade Fracionada (“Fractional Ownership”): Pacaso e GoForth; e
• Clube de Residências Privado (PRC – “Private Residence Club”): Timbers Resorts.

Na Europa existem também, já há alguns anos, diversas outras opções alternativas de aceder a casas de férias, nem sempre totalmente enquadráveis no tipo de ofertas já descritas, como:

• HPB – Holiday Property Bond (Reino Unido), com empreendimentos em Portugal: Rocha Brava no Carvoeiro, Algarve e Encosta Cabo Girão na Madeira;
• Hapimag (Suíça), com empreendimentos em Portugal: Rua de São José, Lisboa e na Praia do Castelo, Algarve;
• SoHo House, do MCG – Membership Collective Group (Reino Unido), com um projeto em desenvolvimento em Portugal, no Largo do Intendente, Lisboa; e
• 21-5 (Dinamarca), cujo conceito assenta em 21 membros para 5 casas.

Em próximo artigo abordarei a oferta de “Residências com Marca” (“Branded Residences”), incluindo, além da definição do conceito, uma referência às marcas hoteleiras e não hoteleiras associadas a este tipo de oferta, bem como detalhe das vantagens para as partes envolvidas (promotor imobiliário, cadeia hoteleira e proprietário), dos tipos de contrato necessários para regular os interesses em presença e da estrutura de honorários mais habitual, etc.