Começando com uma conclusão, o mercado residencial em Portugal está longe de assumir, na generalidade, uma baixa de preços. A menos que haja uma mudança visível, pelo menos, em três pilares estruturais, 1) mais oferta/construção 2) menor carga fiscal no imobiliário e 3) melhoria dos rendimentos familiares, não se vislumbrarão estímulos orgânicos no mercado que permitam corrigir os preços em baixa.

Assim sendo, os portugueses continuarão a sentir grandes dificuldades em comprar a casa que, de facto, procuram e terão de continuar a resignar-se com a realidade do seu orçamento líquido, obrigando a sacrificar alguns critérios de procura quer seja na tipologia, na dimensão, na ausência de espaços exteriores, ou mesmo considerando localizações menos centrais, que resultam em maiores deslocações e mais tempo no trânsito ou, em contrapartida, a assumir uma mudança radical no seu status-quo, deixando de vez os bairros onde sempre viveram em troca de novas realidades.

Esta é, diria, a realidade de grande parte das famílias portuguesas aos dias de hoje.

Fora deste contexto estão, ainda, os mais jovens que tardam em sair de casa dos pais, muitas vezes em desespero dos próprios, dada a falta de soluções que o mercado lhes permite, já que nem no arrendamento conseguem resposta, ao contrário do que acontece noutros mercados internacionais.

Ainda em jeito de preambulo desta análise, ressalva-se uma característica muito própria do nosso mercado, de que somos forçosamente obrigados a comprar e não a arrendar, uma vez que, em comparação, o primeiro cenário acaba por levar a uma solução financeira mais viável, e aqui com o forte apoio da banca, como é sabido.

Do lado do promotor, ponto de vista que sempre me assiste, o problema também não é menor já que o nosso principal objectivo é construir casas que, de facto, se possam vender, assumindo um risco controlado no equilíbrio entre investimento e ROI. Nenhum promotor deseja ter o seu produto “em banho-maria” por muito tempo, mas alinhar o exit price com os orçamentos líquidos dos compradores, não é tarefa fácil, nos tempos que correm, exactamente pelas mesmas razões; carga fiscal elevada, pressão da procura e um poder aquisitivo reservado por parte da massa critica do mercado. Diria que, a juntar a esta equação, ainda será de notar o crescente custo da construção e falta de mão de obra que, há menos tempo assombra a realidade da promoção imobiliária, mas ainda assim de igual impacto na conta final.

Posto este desafio, e naquilo que lhe é possível controlar directamente, o promotor vive na dicotomia entre construir casas para os segmentos mais altos, onde as margens ainda permitem acomodar este nível de custo no business plan, ou arranjar alternativas que permitam tickets mais reduzidos e, desde logo, facilitar o acesso à habitação. É neste contexto que os micro-apartamentos surgem como resposta, não para todos, infelizmente, mas abrangendo uma importante fatia dessa massa critica compradora, que poderá aqui encontrar uma solução temporária para o problema.

Começando por esta última característica, na minha opinião, os micro-apartamentos são, de facto, uma solução temporária. Respondem a uma determinada etapa das nossas vidas e podem até estender esta janela temporal, se integrarem alguma flexibilidade e criatividade na definição do produto.

Como se caracteriza um micro-apartamento e quase as suas principais vantagens?

Também denominada de “compact-living” poderemos assumir que se trata de uma tendência crescente do mercado imobiliário internacional, especialmente nos grandes centros urbanos e que permitem, acima de tudo, o acesso à habitação em zona de grande pressão de preço. São caracterizados por dimensões reduzidas e pela otimização dos espaços. Geralmente não excedem os 40 metros quadrados, são desenhados para maximizar o uso do espaço disponível, dando prioridade à funcionalidade e ao conforto em áreas muito limitadas. Destacam-se algumas das principais características:

1| Compacto é a palavra de ordem: Não havendo uma regra fixa, geralmente oferecem áreas entre 20 e 40m2, o que os torna muito menores que os apartamentos tradicionais. Por consequência, o preço também será menor.

2| Tipologias: Sabendo que são, maioritariamente, destinados a uma franja do mercado, como sejam jovens, profissionais em fase inicial de carreira ou casais sem filhos, por norma são studios T0 ou T1’s, mas o conceito começa a ganhar maior destaque noutras tipologias.

3| Layouts e ambientes: A maioria dos micro-apartamentos é composta por plantas abertas, com cozinha integrada na sala, e muitas vezes o quarto também faz parte do mesmo ambiente. Procura-se dar, acima de tudo, um ambiente sofisticado e confortável, reduzindo a atenção para a dimensão da unidade.

4| Espaços Multifuncionais: Respondendo às múltiplas vivências que damos numa casa, é recorrente serem equipados com móveis com soluções inteligentes e permitindo ambientes flexíveis, como camas embutidas que podem ser transformadas em sofás, mesas desdobráveis que economizam espaço e dão lugar a outras realidades consoante o momento do dia, permitindo até ganhar um quarto extra, em alguns casos. Uma cómoda pode ter múltiplas funções, uma sala de estar pode virar um quarto ou até mesmo um escritório. Diria que, aqui, a criatividade é o limite.

5| Arrumação Inteligente: Se estamos perante apartamentos pequenos, a arrumação é, sem dúvida, um dos principais problemas, onde o design procura usufruir de soluções criativas e flexíveis, explorar a verticalidade e até mesmo espaços escondidos em móveis multifuncionais.

6| Casas de banho pequenas: As instalações sanitárias são, naturalmente, compactas mas oferecem todos os equipamentos de forma eficiente, aproveitando o máximo do espaço.

7| Cozinhas funcionais ou discretas: Seguindo o mesmo alinhamento, as cozinhas procuram ser extremamente funcionais e discretas, já que fazem parte integrante da sala. Actualmente, há múltiplas soluções funcionais para equipar cozinhas, onde impera, diria, a necessidade de uma boa extração de fumos e muita arrumação. Dada a tendência de tipologias pequenas, não é de esperar uma gama de eletrodomésticos muito vasta, até porque em alguns contextos estas funções são encontradas em zonas comuns do edifício onde se integra o micro-apartamento, como por exemplo, lavandarias comunitárias ou até cozinhas gourmet, dependendo da curadoria que se quiser dar ao produto.

8| Sustentabilidade: Pela sua compacta dimensão, assumem uma pegada ambiental mais reduzida, quer seja na redução de consumos ou até mesmo no momento da construção, contribuindo para uma melhor sustentabilidade urbana das cidades onde se inserem.

Estas são algumas das características mais comuns dos micro-apartamentos. Naturalmente que o conceito pode ser extrapolado mediante o segmento que se quiser apontar, ou seja, não quero com isto dizer que tenham de ser obrigatoriamente solução exclusiva para o segmento mass market e aqui entraríamos em derivações de conceitos como o Flex-living.

Em suma, os micro-apartamentos são já uma evidente solução no cenário actual da habitação, também em Portugal, que visam responder à crescente urbanização e ao aumento do custo de vida nas cidades. São, geralmente espaços compactos que se destacam não só pela sua localização central, criatividade e funcionalidade do produto, mas também por incentivarem um estilo de vida mais sustentável e, claro, a um preço mais comportável.