Por Gonçalo Nascimento Rodrigues
Out of the Box
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OTBX, Consultoria em Finanças Imobiliárias, Lda.
Managing Director
Foi já publicado o regime extraordinário de proteção de devedores de crédito à habitação em situação económica muito difícil. Este diploma vem na sequência de algumas propostas realizadas pelo Grupo Parlamentar do PSD, que agora em acordo com o CDS-PP faz aprovar um novo conjunto de medidas de apoio a famílias em dificuldades em fazer face às prestações dos seus créditos à habitação.
As regras previstas neste diploma parecem-me, por um lado, amplas no conjunto de hipóteses que se levantam ao mutuário de crédito habitação no sentido de renegociar a sua posição creditícia e, por outro lado, devidamente restritas no que respeita aos critérios de inclusão, agora bem menos abrangentes que nas propostas de lei iniciais.
Sobre este diploma agora aprovado, tenho algumas considerações a fazer:
1) Parece-me “inteligente” relacionar o valor patrimonial tributário máximo do imóvel, elegível nos termos do referido diploma, ao respectivo coeficiente de localização. Adequa-se, assim, o valor do imóvel à sua localização, o que me parece correcto.
2) Julgo ser correcto não obrigar o mutuário a permanecer como arrendatário na habitação, em caso de entrega da casa. No caso de aplicação das medidas substitutivas, também é acertado o mesmo mutuário não poder impedir a “venda” do imóvel a um FIIAH. Mas neste caso, há um aspecto que será necessário ter em atenção.
A venda de uma casa a um FIIAH só terá isenção de Imposto de Selo (IS) caso o mutuário se torne arrendatário – Lei nº64-A/2008, Art. 104º, Art. 8º, nº8 . Dado que o art. 26º, nº2 deste novo diploma não obriga o mutuário a tornar-se arrendatário, não havendo assim conversão do direito de propriedade num direito de arrendamento, há que prever a isenção do IS nestes casos, senão não me parece justo, para a Banca, a aplicação desta medida.
3) Igual princípio se deveria aplicar na hipótese prevista no art. 27º, na possibilidade de permuta de habitação, por imóvel de menor valor. Se um Banco permutar um imóvel sua propriedade, ou propriedade de um FIIAH, por outro de menor valor, não deveria haver lugar ao pagamento de IMT nestes casos.
Na prática, o Estatuto dos Benefícios Fiscais poderia ser revisto, prevendo algumas isenções em operações realizadas no âmbito do presente diploma. Parece-me bem, tal como já tinha referido em anteriores artigos, que se legisle sobre este assunto e se obriguem os Bancos a negociar, antes de executar. Feito isto, não me parece justo virmos agora tributar determinadas operações no âmbito estrito da aplicação desta lei.
4) Fico expectante para ver o feed-back da Comissão de Avaliação constituída para avaliar os impactos da aplicação do regime constante da presente lei. Veremos o papel que irá desempenhar.
5) Julgo que deveria haver algum organismo de apoio ao mutuário de crédito habitação que o auxiliasse num processo de renegociação com o Banco. Infelizmente, a iliteracia financeira em Portugal é ainda muito grande.
Bons negócios (imobiliários)!
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