Fernando Vasco Costa
Strategic Consultancy
Jones Lang LaSalle

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O impacto que a legislação da Autorização de Residência para Actividade de Investimento (ARI) vulgo de Golden Visas, viria a ter no nosso imobiliário deverá ter sido claramente subestimado.

Se os objectivos foram a captação de investimento internacional e o escoamento do stock existente de habitação de qualidade, este último encontra-se praticamente concluído na Região de Lisboa.

Assistimos já à compra de apartamentos em planta por parte deste tipo de investidores, dada a escassez de stock, o que tem impulsionado um grande crescimento de Reabilitação Urbana na cidade de Lisboa, aliando o potencial de exploração turística com a procura de fracções com rentabilidade.

Quando refiro que este impacto terá sido subestimado, é porque não se terá pensado nesta fonte de investimento para o financiamento de operações de planeamento estratégico das nossas cidades, nomeadamente em reabilitação dos centros das mesmas.

A crónica falta de planeamento urbanístico existente no nosso país, leva a que nestas situações sejam premiadas as operações mais rápidas e não necessariamente as que mais interessam o bem comum.

Felizmente que agora a aposta parece ser a reabilitação urbana e o centro de Lisboa, com resultados à vista de todos. Podemos dizer que o mercado está a funcionar na sua plenitude, estando-se a criar produto onde há procura.

No entanto, no balanço que fazemos dos 40 anos de Democracia, o que devemos pensar não deverá ser se estamos melhor (claro que estamos!!!), mas sim se temos o país que queríamos. Devemos sim reflectir sobre a situação em que a falta de planeamento urbanístico de qualidade nos deixou e na necessidade de rectificar essas mesmas falhas graves para o desenvolvimento dos próximos 40 anos.

Penso que hoje temos três importantes motores para o nosso desenvolvimento imobiliário, e que por sua vez também poderão estimular a restante economia:

• Potencial de crescimento turístico – Somos vizinhos de Espanha, maior destino europeu de noites vendidas para não-residentes, com 251 milhões em 2013. Portugal, que cresceu mais de 7% neste capítulo em 2013, ainda se encontra apenas nos 31 milhões de noites vendidas (12% de Espanha). Temos que ambicionar crescer muito mais neste mercado, com argumentos que nos distingam dos nossos vizinhos e que possam trazer também mais valor acrescentado.
• Programas de Atracção de Investimento Internacional
• Golden Visas – Já percebemos que temos um dos melhores programas de visas do Mundo, o que tem atraído uma grande procura, principalmente de cidadãos chineses.
• Regime Fiscal para residentes não habituais – embora sem dados oficiais sobre o impacto deste regime, todos já nos apercebemos que está a ser similar ao dos Golden Visas, com a vantagem que estes se deverão estabelecer, pelo menos mais de metade do ano, no nosso país.
• Competitividade do nosso imobiliário – temos um sector imobiliário com activos de grande qualidade, com os preços mais baixos e com as Yields mais altas da Europa, o que aliado à crescente percepção de segurança do País nos torna bastante atractivos para os investidores internacionais.

Acredito por isso que deveria existir um planeamento que definisse áreas ou sectores prioritários de investimento, onde por exemplo se poderiam criar escalões nos requisitos exigidos aos investidores de Golden Visas.

Se deixamos apenas o mercado funcionar, e dada a pressão existente neste momento, o que se irá concretizar será o mais rápido e não necessariamente o melhor e mais estratégico para o nosso desenvolvimento.

Deveremos por exemplo reflectir no que um peso excessivo de apartamentos turísticos terá na vivência do centro histórico de Lisboa, afastando moradores e retirando-lhe o carácter. Ou seja se a desejada reabilitação mas sem limites nem critérios será a médio prazo benéfica para a nossa cidade.

Em toda a Europa, cuja quota de turistas mundiais é de 50%, debate-se o impacto que o peso excessivo de turistas está a exercer nos centros históricos, tornando-os em verdadeiros parques temáticos. Embora devamos criar condições para o crescimento de turistas, este não deverá ser a todo o custo, correndo o risco de que a médio prazo ser contra producente.

Penso que estão criadas condições para rectificar alguns erros cometidos nos últimos 40 anos no que respeita o desenvolvimento urbanístico do nosso país e aproveitar as vantagens que temos hoje disponíveis. Por isso, e imbuído do “espirito revolucionário” que a época justifica, afirmo que o “Golden Visa é uma arma”, que devemos saber aprender a manejar, para que não demos  tiros nos pés.