Li há semanas um artigo que achei interessante e, ao mesmo tempo, engraçado. Intitulado “There is no Housing Market“, de Matthew Ferrara, o artigo foca alguns pontos interessantes de um mercado residencial, levando à conclusão que a habitação, enquanto mercado global, não existe.
Vamos por partes. A maior parte de nós – eu incluído – concorda que o imobiliário é (ainda) muito local. Os drivers locais da procura e da oferta, a fiscalidade, a burocracia inerente, a componente legislativa, etc., são todos factores que tornam o mercado imobiliário um mercado local e não global.
Nele se inclui, naturalmente, o sector da habitação. Nesse caso, se o mercado imobiliário, e mais concretamente o residencial, é puramente local, o que interessa então estarmos a olhar para índices deste sector? Se o preço é formado localmente, se a transacção é feita localmente, de que interessa estarmos a falar de um mercado global, nacional? Absurdo, diz o autor!
Na realidade, todos aprendemos que não existe um imóvel igual ao outro. Existem vários factores que tornam todos os imóveis singulares. Nesse caso, estarmos a “empacotar” imóveis para formar índices e estatísticas é, provavelmente, uma enorme trapalhada!
Assim sendo, referia o autor que em Julho o mercado residencial norte-americano não teria caído 27%. Se o mercado é local e não global, não faz sentido estar a falar de tendências, índices, médias, etc.
Eu não poderia discordar mais desta visão. Se não, vejamos:
– O mercado imobiliário é local, estou totalmente de acordo. É ineficiente, baseado em transacções pouco frequentes e over-the-counter. É ilíquido e com informação reduzida;
– Mas é também, e cada vez mais, financeiro e relacionado com actividades económicas e financeiras, essas sim, globais;
– O activo imobiliário tem-se tornado o centro das atenções. Percebeu-se, finalmente, como pode influenciar a vida das pessoas e das empresas e o impacto que tem (e que impacto!) na economia global;
– É pois o papel que o imobiliário desempenha na economia global que é relevante e não tanto o facto de se tratar, naturalmente, de um mercado transaccional local;
– Logo, desprezar a globalidade do mercado imobiliário por meras questões estatísticas, parece-me pesado.
Sou da opinião que faz sentido compilar informação nacional e internacional sobre os diferentes sectores do mercado imobiliário: residencial, comercial, escritórios e industrial. E faz muito sentido analisar tendências globais, movimentos globais porque eles não são mais do que a soma de várias partes, cada uma delas singularmente relevante mas que faz sentido a um todo.
Veja-se o caso do mercado residencial dos Estados Unidos. Se os dados globais não fizessem sentido, como o autor diz, o mercado não teria caído 27% em Julho. Mas olhando para os dados locais, concluímos que não houve nenhuma cidade que apresentasse aumento nas vendas de casas. Em 19 cidades analisadas pela NAR, nenhuma apresentou uma subida, por mínima que fosse!
Se esta não é uma (forte) tendência a levar em linha de conta nas minhas decisões, então é o quê?! Se isto não condiciona a minha decisão de investimento local, então vai condicionar o quê? Nada? É claro que condiciona… e isso torna, desde logo, o mercado imobiliário um mercado global, baseado em factores locais.
Bons negócios (imobiliários)!
3 Comentários
ricardo roquette
7 de Outubro, 2010, 9:39Claro que existe um mercado residencial e claro que interessa olhar para os índices do sector mas de facto confesso que a nível nacional estes tendem a “empacotar” informação muito diversa tornando pouco útil a informação neles traduzida.
Tendo dito isto, concordo que não devemos desprezar o mercado por questões estatísticas mas recomendo vivamente que por aqui não se tomem decisões baseadas nas estáticas a que temos acesso.
REPLYGonçalo Nascimento Rodrigues
7 de Outubro, 2010, 9:43Olá Ricardo.
Estou totalmente de acordo. Nos meus cursos, procuro sempre explicar isso mesmo. Em qualquer análise que façamos, seja para saber o preço de mercado da nossa casa, seja para efectuar uma avaliação ou análise de um investimento, a abordagem à informação de mercado deve ser feita bottom-up.
Partir de índices, estatísticas e bases de dados, que compilam informação nacional e/ou regional, é útil e dá-nos um overview mas nada substitui o trabalho de campo e a análise específica do imóvel e da localização.
Abraço,
Gonçalo
REPLYFrederico Seixas Clemente
12 de Outubro, 2010, 15:10Não devemos confundir mercado residencial de 1ª habitação com 2ª habitação e ai e fundamental a analise local e internacional dos mercados emissores…
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