Na senda do retrocesso a que temos assistido, impotentes e incrédulos, de muitos aspectos importantes da legislação sobre arrendamento urbano e matérias conexas, em Fevereiro de 2019 entrou em vigor a Lei 13/2019, que consagra várias emendas a este regime, que variam entre o grave e o desastroso.

Os aspectos principais desta alteração legislativa já têm sido assinalados em vários resumos disponíveis numa pesquisa online, e embora possam merecer uma abordagem crítica num artigo posterior, iremos centrar a nossa análise num ponto concreto, de alto impacto e significado prático, com que nos temos vindo a defrontar na advocacia desde que esta Lei entrou em vigor.

Trata-se da redacção actual dos artigos 1096.º e 1110.º do Código Civil, onde se consagra o regime da renovação dos contratos de arrendamento para fins habitacionais e para fins não habitacionais.

A redacção dos Artigos 1096º e 1110º

Na redacção actual, introduzida pela referida Lei 13/2019, o artigo 1096.º, referente aos arrendamentos para fins habitacionais, dispõe o seguinte:

Art. 1096.º
(Renovação Automática)
1 – Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
2 – Salvo estipulação em contrário, não há lugar a renovação automática nos contratos previstos n.º 3 do artigo anterior.
3 – Qualquer das partes pode opor-se à renovação, nos termos dos artigos seguintes.

A alteração, face à redacção anterior, é a introdução da parte sublinhada “ou de três anos se esta for inferior”.

A redacção actual do artigo idêntico aplicável aos arrendamentos para fins não habitacionais – art. 1110.º do Código Civil – é a seguinte:

Art. 1110.º
(Duração, Denúncia ou Oposição à Renovação)
1 – As regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação, sem prejuízo do disposto no presente artigo e no seguinte.
2 – Na falta de estipulação, o contrato considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos, não podendo o arrendatário denunciá-lo com antecedência inferior a um ano.
3 – Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado por prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no n.º 2 do artigo 1096.º
4 – Nos cinco primeiros anos após o início do contrato, independentemente do prazo estipulado, o senhorio não pode opor-se à renovação.

As alterações relativamente à anterior redacção são as partes sublinhadas. A redacção anterior era a seguinte:

Artigo 1110.º
Duração, denúncia ou oposição à renovação
1 – As regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação.
2 – Na falta de estipulação, o contrato considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos, não podendo o arrendatário denunciá-lo com antecedência inferior a um ano.

A questão dos prazos de renovação

Ora, nos últimos tempos uma das questões mais controversas que se tem suscitado nas relações contratuais de arrendamento, com especial incidência nos arrendamentos para fins não habitacionais (onde o prazo é mais gravoso) consiste na interpretação a dar à expressão “e por períodos de igual duração ou de cinco anos (três nos arrendamentos habitacionais) se esta for inferior.”

Trata-se de uma disposição obrigatória que consagra uma renovação automática mínima de 3 ou 5 anos, ainda que o contrato disponha em sentido diverso, ou de uma regra supletiva, que só se aplica caso o contrato não contenha uma disposição em sentido diverso?

Entendemos que a interpretação correcta é a segunda. Porque encontra suporte na letra da lei e é a única que se revela conforme, quer com os princípios da autonomia privada e da liberdade contratual, quer com a própria alteração introduzida, quando analisada em confronto com o texto anterior. Ou seja, que a renovação por três ou cinco anos só se aplica quando o contrato não disponha em sentido diverso.

Caso contrário, estar-se-ia a restringir a autonomia contratual à mera possibilidade de escolher se o contrato é ou não renovável, já não sendo possível delimitar livremente os termos da renovação. Ora, quem pode o mais deve poder o menos e se é admitida a possibilidade de escolher que um contrato não se renova no seu termo, é forçoso admitir a faculdade, mais limitada, de configurar livremente o prazo de renovação.

Apenas no caso de o contrato nada estipular a este respeito, e o prazo inicial ser inferior a 3 ou 5 anos, impõem os novos artigos 1096.º e 1110º que o prazo de renovação (automática) seja ampliado para atingir os mínimos de 3 e 5 anos, respectivamente.

Que interpretação tem sido feita?

No entanto, esta não tem sido a interpretação seguida por alguns intérpretes com responsabilidade no sector, em particular, para nossa estupefacção, pela (própria) Associação Lisbonense de Proprietários, que temos visto pronunciar-se a favor da primeira interpretação em diversas consultas realizadas por clientes relativamente a contratos acompanhados por esta instituição. Em igual sentido, também se inclinam os autores do livro “Arrendamento Urbano Anotado” – José António de França Pitão e Gustavo França Pitão, 3.ª Edição, Editora Quid Juris – v. pg.375-376.

Esta interpretação tem criado problemas graves nas relações contratuais em vigor. Em contratos em que se dispõe expressamente que as renovações são anuais, e em que os senhorios se opõem validamente à dita renovação para o prazo em curso, os arrendatários arrogam-se agora de um inesperado direito a 5 anos suplementares de vigência.

Será essa interpretação correcta?

Ora, como já referido, esta interpretação é, a nosso ver, profundamente errada, injusta e ultrapassa, ademais, os propósitos do próprio legislador.

Vejamos:

Esta posição, a favor da primeira tese, baseia-se numa interpretação muito literal, restrita e descontextualizada da disposição em causa. Assume que, uma vez que as partes não afastem a renovação automática do contrato, não podem prever renovações automáticas por prazo inferior a três ou cinco anos.

Ou seja, as partes, num primeiro momento, têm a faculdade de prever que o contrato não é renovável, caducando no seu termo. Mas se não estipularem essa caducidade, então não podem dispor livremente sobre os prazos de renovação, que têm de ter a duração mínima de três anos. Isso não faz sentido nenhum.

Na redacção anterior, o art. 1096.º dispunha que “salvo disposição em contrário”, o contrato se renovava por períodos de duração igual à inicial. E, com esta redacção, era consensual que as partes tanto podiam prever a renovabilidade ou não renovabilidade automática do contrato, como a duração da mesma.

Ou seja, o termo “salvo disposição em contrário” aplicava-se, quer à renovabilidade do contrato, quer à respectiva duração.

Já nos contratos para fins não habitacionais, as partes eram livres de estipular o que livremente entendessem quanto à duração e à renovabilidade, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto na lei quanto ao arrendamento para habitação.

Agora foi introduzido o termo “ou de três / cinco anos se esta for inferior”. Que a nosso ver apenas se pode aplicar à duração inicial do contrato, que é ao que se reporta. Ou seja, se o contrato tiver uma duração inicial inferior a três ou cinco anos, e se as partes não dispuserem quanto ao prazo de renovação automática, a nova lei determina que essa renovação irá ter uma duração mínima de três ou cinco anos, respectivamente, consoante se tratem de arrendamentos para fins habitacionais ou para fins não habitacionais.

Cremos que se esgota aqui o imperativo de estabilidade que a alteração visa assegurar, ainda que a alteração nos mereça as maiores críticas, porquanto não se vislumbram razões prementes que justifiquem esta nova intromissão do Legislador na autonomia privada das partes.

Aliás, convém ter presente – e nunca é de mais relembrá-lo – que foi precisamente o levantamento de restrições legais à liberdade das partes na configuração destas relações contratuais que permitiu, muito recentemente, uma aproximação do arrendamento urbano à economia de mercado, libertando amarras socialistas verdadeiramente anacrónicas que, ao longo de várias décadas mantiveram em estado de acelerada decadência a maior parte dos imóveis nas principais cidades do País.