Repensar a Consultoria Imobiliária
Os mercados imobiliários sofreram profundas alterações nos últimos meses. Todos estávamos habituados a alavancar – o mais possível – um investimento imobiliário. A alavancagem era regra, era saudável e potenciava o retorno do equity investido. A teoria financeira diz-nos isso – no limite, o meu Return on Equity é infinito se conseguir uma alavancagem de 100%. A prática confirmou-nos isso também mas a dura realidade de hoje mostra-nos que sem debt, dificilmente haverá investimento e promoção imobiliária.
Um sector que muito beneficiou, lucrou e se desenvolveu à custa deste paradigma foi o sector da Consultoria Imobiliária – não confundir com mediação imobiliária, por favor. Asset Sale & Leaseback, parcerias financeiras, montagem de fundos de investimento fechados e outros serviços foram prestados e montados por este sector para os seus clientes, sempre no pressuposto que a dívida existia e estava quase garantida.
9 comentáriosUm sector que muito beneficiou, lucrou e se desenvolveu à custa deste paradigma foi o sector da Consultoria Imobiliária – não confundir com mediação imobiliária, por favor. Asset Sale & Leaseback, parcerias financeiras, montagem de fundos de investimento fechados e outros serviços foram prestados e montados por este sector para os seus clientes, sempre no pressuposto que a dívida existia e estava quase garantida.
Hoje não é assim. E por isso temos de ser capazes de inovar. Inovar no serviço prestado e na forma como se podem montar investimentos imobiliários.
Se antes transaccionar um imóvel ou um projecto imobiliário era simples porque havia possibilidade de recurso à dívida, hoje isso já não é mais verdade, pelo menos não o vai ser no curto prazo. Nesse caso o que fazer?
Durante os últimos meses, o mercado tem observado um acréscimo nas actividades não-transaccionais, por contraponto do decréscimo nas actividades transaccionais. Isto é algo que provavelmente se manterá nos próximos tempos mas, mais tarde ou mais cedo, teremos de voltar a olhar para o mercado de transacções e pensar como as executar sem ou com menos dívida. Haverá com certeza proprietários interessados e necessitados em vender e o mercado de equity continua e continuará a existir.
Mas manter este estado de coisas levará a que a componente de serviços não transaccional tenha também de evoluir: sermos capazes de compreender bem as envolventes macro e micro-económicas e as implicações que têm no valor de um imóvel é crucial.
Então o que e como fazer?
A Consultoria Imobiliária deve evoluir. Deve adaptar-se aos novos tempos e ser capaz de prestar um serviço de excelência e de qualidade. Deverá rapidamente adaptar-se e tornar-se num serviço de corporate finance especializado no sector imobiliário. O mercado deverá incorporar fortes capabilities financeiras e um elevado expertise em imobiliário. A junção destas duas vertentes será um primeiro e forte passo para este sector se adaptar às constantes mudanças no mercado imobiliário.
Estas alterações terão, forçosamente, consequências nas áreas de avaliação, research, estudos, análise de investimentos e investment services. Numa próxima oportunidade procurarei explicar como cada um destes serviços se deve adaptar à nova realidade do mercado.
Bons negócios (imobiliários)!
Se antes transaccionar um imóvel ou um projecto imobiliário era simples porque havia possibilidade de recurso à dívida, hoje isso já não é mais verdade, pelo menos não o vai ser no curto prazo. Nesse caso o que fazer?
Durante os últimos meses, o mercado tem observado um acréscimo nas actividades não-transaccionais, por contraponto do decréscimo nas actividades transaccionais. Isto é algo que provavelmente se manterá nos próximos tempos mas, mais tarde ou mais cedo, teremos de voltar a olhar para o mercado de transacções e pensar como as executar sem ou com menos dívida. Haverá com certeza proprietários interessados e necessitados em vender e o mercado de equity continua e continuará a existir.
Mas manter este estado de coisas levará a que a componente de serviços não transaccional tenha também de evoluir: sermos capazes de compreender bem as envolventes macro e micro-económicas e as implicações que têm no valor de um imóvel é crucial.
Então o que e como fazer?
A Consultoria Imobiliária deve evoluir. Deve adaptar-se aos novos tempos e ser capaz de prestar um serviço de excelência e de qualidade. Deverá rapidamente adaptar-se e tornar-se num serviço de corporate finance especializado no sector imobiliário. O mercado deverá incorporar fortes capabilities financeiras e um elevado expertise em imobiliário. A junção destas duas vertentes será um primeiro e forte passo para este sector se adaptar às constantes mudanças no mercado imobiliário.
Estas alterações terão, forçosamente, consequências nas áreas de avaliação, research, estudos, análise de investimentos e investment services. Numa próxima oportunidade procurarei explicar como cada um destes serviços se deve adaptar à nova realidade do mercado.
Bons negócios (imobiliários)!
9 Comentários
Rui
9 de Fevereiro, 2009, 10:05é de facto necessário passar a olhar atentamente para a componene de dívida nas transacções e encontrar o verdadeiro “value for money” nos produtos transaccionáveis. Novas formas de transacção vão ser necessárias, que sejam mais suportáveis pelos EBT das empresas e das famílias. “No more credit” parece estar na origem da crise, mas vai ser provavelmente causa de uma recuperação estrutural da economia, em razão da necessidade de encontrar forma de chegar a negócios rentáveis com níveis de endividamento saudáveis.
REPLYRui d’Ávila
José Covas
9 de Fevereiro, 2009, 10:06Meu Caro GNR,
Concordo totalmente contigo. Acrescentaria ainda que o novo paradigma será muito mais baseado nas parcerias estratégicas e nas soluções para-imobiliárias. A simples compra e venda será, em minha opinião, progressivamente ultrapassada por soluções mais financeiras que imobiliárias.
Boa Sorte e Parabéns pela iniciativa
REPLYLuis
9 de Fevereiro, 2009, 16:36Parabéns a ambos pela criação deste blog que, pessoalmente, considero a extensão natural (necessária?), da vossa excelente “newsletter”.
Penso que bem cedo este se converterá num “forum” de troca de ideias relativamente a mercados imobiliários e financeiros; por outras palavras um “think pool” de onde resultarão, por certo, novos rumos e conceitos cuja valia fará jus á mestria e capacidade de inovação dos seus intervenientes.
Uma vez mais os meus parabéns e… “keep up the good work”…;)
REPLYJoão Garcia Barreto
10 de Fevereiro, 2009, 10:58É necessário, antes, perceber qual o objectivo de análise de um investimento imobiliário. Uma grande parte das empresas de consultoria imobiliária direcciona-se para o crédito hipotecário, cuja análise do crédito é ignorada e, por conseguinte, todo o impacto que o financiamento pode gerar, sendo, somente, considerada a componente equity do investimento, ou seja, só é contemplada a análise do mercado imobiliário. A mesma análise é aplicada para os restantes segmentos: Fundos de Investimento Imobiliário, Avaliações Patrimoniais, Situações Particulares… No entanto, questiona-se: será que o mercado imobiliário inclui o financiamento? Acredito que a situação, aqui, constatada faz todo o sentido de ser aplicada nas situações em que um potencial cliente solicite a análise das duas componentes, isto é, a análise total do negócio/investimento. Contudo, face à questão colocada, a situação, aqui, constatada é assaz premente…
REPLYGonçalo Nascimento Rodrigues
10 de Fevereiro, 2009, 11:20Olhando para os comentários já aqui colocados, parece-me justo referir o seguinte:
– Antes de mais, agradecer ao “Luís” (aposto ser o Prof. Luís Oliveira) pelas palavras amigas e encorajadoras. Foi o único comentário “não-técnico” que publicamos (todos os restantes, agradecemos mas não os publicamos) com o único propósito de prestar aqui um agradecimento público a um excelente professor e homem de enormes qualidade pessoais. E, como se prova pela mensagem, está sempre um passo à frente. Obrigado Prof.!
– Aquilo que o Covas refere como soluções para-imobiliárias – se bem entendi – parece-me fazer todo o sentido. Há que olhar fora da caixa e ver o que anda à volta de um imóvel. Não é necessário comprar e vender um imóvel para prestar um serviço e/ou fazer uma transacção;
– O Engº Rui Ávila (grande abraço!) foca bem a importância da alavancagem – a importância que teve e que ainda tem. Há que relembrar o fortíssimo processo de desalavancagem que atravessamos e perceber como podemos fazer investimentos com um nível mais saudável de debt. O equity existe, está lá, só está talvez mais selectivo a perceber onde está o real “value for money”. Também no imobiliário vamos ter de olhar para investimentos com rendibilidades um pouco mais baixas, fruto de menor alavancagem mas, com certeza, com menos risco;
– Quanto ao comentário do colega João, há que distinguir a avaliação do crédito hipotecário – que refira-se, o João tem muitíssima mais experiência que eu, logo há que prestar bem atenção ao seu comentário – das restantes avaliações. Efectivamente, no 1º caso parece-me que não se leva em consideração a componente debt, é uma avaliação na óptica de mercado. Um assunto claramente a reflectir, como devem os bancos encomendar as avaliações para repercutir o valor e o risco da dívida na valorização do imóvel. E será que estão dispostos a pagar por isso? Nas restantes situações, parece-me que o mesmo já não se passa e por isso mesmo coloquei a figura em cima do artigo. A componente dívida estará expressa ou no WACC (se usar o FCFF) ou no CFE (usando aqui uma Rel para actualizaros cash-flows).
Um abraço a todos e voltarei a comentar quando se justifique.
Bons negócios (imobiliários)!
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