Temos vivido nos últimos meses num grande dinamismo comercial principalmente no centro de Lisboa. Todos os dias nos chegam investidores das mais diversas proveniências com grande liquidez, a que a minha colega Maria Empis baptizou de United Colors of Investment. Por outro lado, os “consumidores finais” também continuam a multiplicar-se, quer para comprar residência, quer como turistas procurando alojamento, quer também para o arrendamento e investimento em lojas de rua.
Esta grande procura de edifícios para reabilitar, de apartamentos e lojas para comprar, aliados ao forte crescimento do turismo tem levado a um crescimento nos preços de venda nas zonas prime que já bateram todos os recordes.
Começam por isso a ouvir-se vozes, questionando a actual sustentabilidade do mercado imobiliário e dos preços que se praticam, apontando para uma eventual “bolha”. Este cenário seria defensável se pensássemos que este imobiliário se destina ao mercado interno – que de facto não tem na sua economia suporte para tão altos valores e tão grande volume – o que não acontece.
Podemos hoje afirmar que uma das grandes mudanças que a crise nos trouxe foi a de haver uma muito maior racionalidade no mercado imobiliário, em que a localização prime é muito mais valorizada em relação aos mercados secundário e terciário, em todos os sectores, desde o residencial, escritórios e retalho.
De facto, a diferença entre valores tem aumentado bastante, depois da queda generalizada de preços a que assistimos após 2008, registando-se um crescimento substancial nas zonas prime, sobretudo à custa da procura externa. Apenas no sector dos escritórios não temos assistido ao aumento de rendas nestas zonas exactamente por ser o sector mais dependente do mercado interno.
Por isso, penso que vivemos num “Admirável Mundo Novo” no mercado imobiliário do centro de Lisboa, sem paralelo histórico, pelo que apontar dúvidas sobre a sua sustentabilidade neste momento será “dar tiros nos pés”. Numa altura em que por todo o mundo se destacam as qualidades e vantagens do nosso país, para visitar e para viver, bem como as oportunidades que existem para investimento imobiliário em comparação com outras cidades europeias, e em que recebemos investidores desejosos de participar “na festa”, parece-me ser completamente irreal sermos nós a afasta-los com os nossos receios.
Devemos sim preocuparmo-nos em consolidar o nosso mercado, criando segurança para estes investidores, profissionalizando e legislando melhor o mercado imobiliário para que histórias de “golpes” não se alastrem e para que se criem condições de maior protecção e transparência para quem investe.
Por outro lado, devemos tentar perceber melhor este nosso novo mercado internacional, ainda que seja potencialmente impossível de o dimensionar, pois quem poderá afirmar quantos mais franceses, brasileiros e chineses poderão vir a comprar residência nos próximos anos? O nosso share nesses mercados ainda é completamente irrisório e só agora começámos. Será, por isso, importante perceber que condições teremos de ter para continuar a crescer nestes mercados, que iniciativas comerciais devemos realizar que produtos específicos desenvolver, etc.
Há, portanto, que aproveitar este fluxo de capital para reabilitar o centro das nossas cidades, para as tornar (ainda) mais bonitas e apetecíveis, para investir em formação e em serviços complementares, de modo a que quem nos visita queira cá voltar e com o sonho de cá vir viver.
Tenho ouvido vários players do mercado a mostrar dúvidas sobre a sustentabilidade do mercado, alegando que é tempo de “aproveitar a onda”, mas sem acreditar que ela se mantenha por muito tempo, provavelmente por termos todos bem presente o que passámos depois da onda anterior rebentar, no período 2008 – 2013.
O que penso é que agora temos mesmo outro mercado que nos abre os horizontes muito para lá do limitado mercado nacional e, por isso, temos de esquecer o trauma do passado recente. Mais do que “surfar” a onda temos de trabalhar para que esta seja um onda bem comprida, daquelas que não rebentam nunca e aproveitarmos bem o bom tempo que vivemos, em vez de vermos nuvens no horizonte quais “velhos do restelo”.
Temos condições únicas na Europa para nos tornarmos num verdadeiro caso de sucesso imobiliário. Provavelmente vamos deixar de ser nós, portugueses, a liderar este mercado com o aparecimento de tantos investidores internacionais com tão grande capacidade financeira, mas não os deveremos afugentar por isso. Devemos, sim, atrai-los e fazermo-nos valer da nossa capacidade e conhecimento local, para ajudar a que o nosso país seja cada vez melhor para quem cá vive e para quem o visita, porque ainda há muito para reabilitar, consolidar e fazer.
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Fernando Vasco Costa
Head of Development Solutions
JLL Portugal
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