Já o índice Green Street Advisors Commercial Price Property Index encontra-se numa forte recuperação, bastante perto dos máximos de 2006…

Qual a diferença? Porquê tal divergência?

O 1º índice mede as transacções repetidas de commercial real estate nos Estados Unidos com valores acima de USD 2,5 Million; o 2º mede o preço ao qual os REIT’s cotados estão a transaccionar (compra e venda) imóveis. Logo aqui há uma diferença importante. Por outro lado, o 2º índice dá maior importância a transacções de maior volume, ao passo que o 1º índice atribui sempre o mesmo peso às transacções, independentemente do valor das mesmas.

Pode haver várias explicações para estas diferenças, para além das questões mais técnicas de construção dos índices. Nota-se no mercado norte-americano uma apetência por imóveis muito bem localizados com bons rendimentos. Os chamados Trophy Assets, sobre os quais já aqui escrevi têm tido uma forte valorização, algo que de certa forma é espelhado no índice da Green Street Advisors. Os de menor dimensão, menor qualidade, pior localização, têm sido relegados para 2º plano e esses imóveis são medidos da mesma forma que os outros no 1º índice.

Adicionalmente, os REIT’s têm feito várias emissões de capital (com consequente diluição do mesmo), encaixando bastante equity e baixando os seus dividend yields. Podem, assim, ir às compras de forma mais agressiva pagando mais por melhores imóveis.

Por isso, cautela na análise e interpretação de índices imobiliários. Há que entender bem como são constituídos e calculados antes de dizermos se o mercado sobe ou desce. É que, aparentemente, o mesmo mercado está em mínimos e em máximos ao mesmo tempo… ou talvez não!

Bons negócios (imobiliários)!