Tivemos já oportunidade de analisar as diferenças no tratamento fiscal aplicável ao alojamento local e ao arrendamento, num artigo de 2016, e numa infografia de 2017. Cumpre agora proceder a uma actualização destas matérias, que continuam a ser de enorme relevância para os investidores imobiliários, sobretudo tendo em atenção os desenvolvimentos promovidos pela Lei “Mais Habitação”, recentemente reavaliados.

O quadro abaixo resume as principais diferenças no tratamento fiscal entre o alojamento local e o arrendamento, nos Impostos sobre o Rendimento (IRC / IRS), Imposto sobre o Valor Acrescentado (“IVA”) e Imposto do Selo (“IS”):

Entendemos relevante salientar as seguintes alterações legislativas:

• Relativamente ao arrendamento, conforme já analisado num recente artigo a propósito da Lei “Mais Habitação”:
(i) foi criada uma distinção de taxas entre rendimentos provenientes de arrendamentos não habitacionais e habitacionais;
(ii) podendo ser aplicadas reduções de taxa de acordo com o prazo de duração do contrato.

• Em relação ao alojamento local, foram introduzidas alterações significativas no regime simplificado:
(i) tendo sido estabelecido um coeficiente de 50%, aplicável no caso de exploração de moradia ou apartamento localizado em “área de contenção” (a determinar pela câmara municipal territorialmente competente);
(ii) e a aplicação do coeficiente de 35% passado a estar condicionada à verificação de despesas e encargos efetivamente suportados. Com efeito, tendo sido introduzida a necessidade de justificar um montante de despesas correspondente a 15% dos rendimentos brutos anuais, o montante não justificado deverá ser acrescido ao rendimento tributável.

Por último, será ainda importante referir que a temática da tributação dos rendimentos derivados do arrendamento e alojamento local foi recentemente reavaliada, tendo sido introduzidas alterações pelo Decreto-Lei n.º 57/2024, de 10 de Setembro, que:

(i) Revogou, com efeitos a 31 de Dezembro de 2023, a contribuição extraordinária sobre os imóveis em alojamento local introduzida pela Lei “Mais Habitação”;
(ii) Previu a possibilitar de deduzir, aos rendimentos prediais obtidos com o arrendamento de imóvel para habitação, os gastos com o pagamento de rendas de imóvel afecto à habitação própria e permanente, contando que:
a) O imóvel gerador dos rendimentos prediais tenha sido, anteriormente ao arrendamento, destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, comprovada através do respectivo domicílio fiscal, durante, pelo menos, 12 meses;
b) O sujeito passivo tenha alterado a sua habitação própria e permanente, para um local com uma distância superior a 100 km do local do imóvel gerador dos rendimentos prediais;
c) Ambos os contratos de arrendamento estejam registados no Portal das Finanças.

Tendo em conta a tecnicidade e complexidade destes temas aconselhamos que os interessados procurem o devido aconselhamento jurídico-fiscal.

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PS: Agradeço aos meus Colegas Dra. Lisete Santos Rodrigues e Dr. António Freitas Vilar o auxílio na elaboração deste texto.