São precisos menos de 5 meses para vender uma casa em Portugal. Com base nos dados da Casafari sobre apartamentos e moradias em oferta no mercado, e tomando em conta o número de casas vendidas divulgado pelo INE, calculei que no 4º trimestre de 2024 eram precisos 4,75 meses para se vender uma casa em Portugal.

O gráfico em baixo mostra bem a dinâmica do mercado nos últimos anos. Um mercado aquecido, com forte pressão do lado da procura em quase todo o período entre 2019 e 2024. Exceção feita ao início da pandemia (2º trimestre de 2020) e a um período entre 2023 e 2024 quando o mercado sentiu o impacto do aumento das taxas de juro com uma forte quebra nas vendas.

No ano passado, a métrica regista uma quebra acentuada. Os dados já publicados pelo INE mostram um aumento nas vendas e nos preços. Parte desta dinâmica pode ser justificada com as medidas implementadas pelo Governo que levaram a um aumento da procura.

Fonte: Casafari, INE | Tratamento dos Dados: Out of the Box

O que são “meses de venda” e como se calcula?

A métrica “meses de venda” (também conhecida como “months of inventory” ou “meses de stock”) é um indicador fundamental no mercado imobiliário. Mede o tempo necessário para esgotar o stock atual de imóveis disponíveis para venda, assumindo que não entram novos imóveis no mercado e que o ritmo de vendas se mantém constante.

A fórmula para calcular os meses de venda é a seguinte:

Onde:

• Número total de imóveis à venda: representa o stock de imóveis disponíveis no mercado num determinado momento.
• Número médio de vendas mensais: é o volume médio de transações mensais concluídas, geralmente calculado com base nos últimos meses.

Como interpretar os resultados?

A literatura não é 100% unânime relativamente à interpretação dos resultados desta métrica. No entanto, existe algum research(1) que aponta para um período de 6,5 meses de venda para se assumir que o mercado imobiliário se encontra em equilíbrio.

Até 6 meses de venda, o mercado encontra-se aquecido, com uma procura superior à oferta. Nesse caso, estamos no chamado seller’s market ou mercado do vendedor.

Acima de 7 meses de venda, a oferta tende a suplantar a procura, estando num buyer’s market ou mercado do comprador.

Fonte: Hibbs Institute using Real Estate Center at Texas A&M University information

O que concluímos destes dados?

A conclusão parece-me simples. Depois de um período longo de um seller’s market, com forte pressão do lado da procura, o mercado entrou numa fase de equilíbrio natural, com a subida das taxas de juro. A procura secou, a métrica subiu e o mercado procurou equilíbrio. Esse equilíbrio voltou a perder-se em 2024 com novo aumento da procura e inevitável pressão em alta dos preços. Uma vez que, agora, são precisos menos de 5 meses para vender uma casa, a métrica voltou de novo a um ponto de maior pressão no mercado do lado da procura.

Bons negócios (imobiliários)

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(1) “The Housing Market: Will It Crash or Boom in 2021?“, Manuel Reyes-Loya, University of Texas at Tyler

“Balancing Act: What is a Normal Market“, James Gaines, Real Estate Center at Texas A&M University

Nota: uma vez que apenas existem dados oficiais de venda de casas para períodos trimestrais, a métrica está calculada para trimestres, sendo que a oferta retrata o número médio de casas à venda em cada trimestre analisado.