Berlim sempre foi uma cidade de arrendamento de casas. Sempre até provavelmente agora. Após a introdução de um pacote legislativo – o Mietendeckel – que impôs um cap nas rendas, o mercado mudou. O que podemos aprender com a experiência de Berlim?

A cidade alemã de Berlim sempre foi uma cidade de arrendatários. Normalmente com cerca de 80% das casas arrendadas, tornou-se (quase) um exemplo de arrendamento residencial na Europa. Só que em Fevereiro deste ano, após um longo de tempo de discussão, o Governo Regional implementou uma nova lei que, na prática, impôs um valor máximo de renda que os proprietários podiam cobrar aos seus inquilinos.

A cidade experimentava um forte aumento de preços e de rendas na habitação nos últimos anos. A intenção, com esta nova lei, era de procurar colocar um travão à valorização do mercado residencial berlinense e impedir o êxodo dos seus residentes para fora da cidade. Está a dar resultado?

Rendas sobem, oferta diminui

O primeiro impacto foi logo sentido com um aumento das rendas. Com a imposição de um tecto máximo, é expectável que proprietários subam as suas rendas para esse mesmo valor. Em média, as rendas tendem a subir, ou seja, muitos proprietários procuram defender-se e sobem as rendas pedidas para um valor junto ao teto máximo.

Ao mesmo tempo, tem-se sentido uma forte diminuição na oferta para arrendamento. As casas para arrendamento disponíveis no mercado estão hoje 42% abaixo do nível registado no mesmo período de 2019.

Rendas mais altas, menos oferta, menos mercado. Esta é a primeira consequência de um teto nas rendas.

Preços continuam a subir

Perante uma oferta cada vez mais reduzida no arrendamento, e com os investidores a verem a sua rentabilidade limitada pela imposição de uma renda máxima, é natural que muitos optem pela venda.

Ao mesmo tempo, com menos oferta de arrendamento e rendas médias mais elevadas, também é de esperar que a procura se vire para a compra, perante a falta de alternativa no arrendamento.

Não é, pois, de estranhar que a oferta de casas para venda tenha subido 13% o que face a uma quebra de 42% na oferta para arrendamento pode indiciar uma pressão em alta no preço.

Menos stock disponível, menos oferta de arrendamento, preços mais elevados. Esta é a segunda consequência de um teto nas rendas.

Um mercado paralelo

Com tanta limitação e com investidores e proprietários a verem as suas rentabilidades limitadas, surge um mercado paralelo. Contratos em duplicado, valores exorbitantes cobrados por mobília, cozinhas equipadas e afins.

Menos oferta, limitação de rendas, limitação do próprio mercado leva ao surgimento de uma economia paralela. Esta é a terceira consequência de um teto nas rendas.

Bons negócios (imobiliários)!

—

Este artigo foi escrito com base num artigo da Bloomberg