Por Gonçalo Nascimento Rodrigues
Out of the Box
Main Thinker
OTBX, Consultoria em Finanças Imobiliárias, Lda.
Managing Director
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Escrevo este artigo no dia em que o Banco Central Europeu anuncia mais uma descida da taxa directora, para 0,5%.
O que penso sobre o tema, julgo que está claro pelos artigos que por aqui vou escrevendo e pelas apresentações que tenho feito um pouco pelo País.
7 comentáriosMais do que dissertar sobre se os preços estão altos ou baixos, se temos ou não uma bolha, se as rendas devem descer, mais do que isso, pretendo hoje olhar para outros elementos que julgo que condicionam e irão condicionar o nosso mercado de arrendamento e o futuro do sector residencial em Portugal.
O que penso sobre o tema, julgo que está claro pelos artigos que por aqui vou escrevendo e pelas apresentações que tenho feito um pouco pelo País.
Base de reflexão: somos e sempre fomos maioritariamente um País de proprietários; a própria Europa é um continente de proprietários; os Estados Unidos têm 2/3 de proprietários; o peso de proprietários em Portugal agravou-se fruto de um elevado endividamento e muito barato, com especial relevo para os últimos 10 anos; apesar de não termos tido uma grande subida dos preços na habitação, não geramos riqueza suficiente para suportar a valorização actual do mercado, indiciando uma bolha imobiliária (ou algo semelhante).
A recente alteração da lei do arrendamento procurou, por um lado, corrigir os erros do passado e, por outro, dinamizar o arrendamento urbano numa conjuntura de difícil acesso ao crédito bancário para compra de habitação própria e permanente. Por muitas leis que se façam, por muito que se queira que as rendas baixem, que os preços subam, nenhuma medida administrativa fará com que tenhamos um real e pujante mercado de arrendamento.
Existem 2 variáveis, controláveis, que essas sim podem ajudar à dinamização do mercado de arrendamento em Portugal: a moeda e a fiscalidade. Temos um problema: a moeda não é nossa, logo não temos qualquer capacidade de acção sobre a mesma; quanto à fiscalidade, a margem de manobra do nosso Governo eleito é curta, perante um Programa de Assistência Financeira tão duro para o mercado imobiliário e para o “bolso” dos Portugueses.
E, com isto, volto ao início do meu artigo. A descida das taxas de juro, a meu ver fundamental na actual conjuntura macroeconómica, é em si uma medida altamente contraproducente para a dinamização do mercado de arrendamento. Mesmo com os elevados spreads que a Banca nacional actualmente pratica na concessão de crédito habitação, a verdade é que ainda é barato comprar casa com recurso a crédito (especialmente se a casa for do próprio Banco…). Um mercado de arrendamento mais dinâmico e líquido necessitaria de indexantes mais elevados mas a Economia, hoje em dia, necessita deles bem baixos…
Por outro lado, há que procurar medidas fiscais que dinamizem o arrendamento e não beneficiem a compra com recurso a crédito. O aumento dos benefícios fiscais, em sede de IRS, das rendas pagas, em contraponto com a eliminação dos mesmos relativamente às amortizações de crédito habitação; a constituição de um pacote fiscal agressivo ao investimento em arrendamento (com taxas de IMT, IMI, IRS e IRC mais atractivas), ambas medidas potencialmente dinamizadoras do arrendamento.
Mas também nestas temos muito pouca margem de manobra.
E é assim que julgo estarmos perante uma encruzilhada. Queremos tornar o nosso arrendamento urbano mais dinâmico, mais líquido, potenciando assim ainda mais o acesso condigno a uma habitação por todos os Portugueses; queremos inverter esse paradigma da propriedade, mas não temos todos os meios para o fazer.
Penso que temos hoje de falar às populações mais jovens do benefício de arrendar em vez de comprar: mais mobilidade, mais flexibilidade, mais liberdade, maior possibilidade de escolha… é um estilo de vida, é um status que se adquire. É aqui que o mercado hoje deve estar e a mudança de paradigma faz-se, fundamentalmente, por uma mudança de atitude, de consciência perante a necessidade de uma habitação.
Arrendar é sexy. Arrendar é status. Arrendar é diferente, é moda. Faça-se uma campanha sexy para dinamizar o mercado de arrendamento, mais do que leis e políticas que, hoje, não temos a capacidade para as fazer.
Bons negócios (imobiliários)!
7 Comentários
FVC
17 de Maio, 2013, 8:53Caro Goncalo,
REPLYParabéns pelo excelente artigo. Acredito
Só nao concordo quando dizes que o governo nao tem margem de manobra sobre a questionados incentivos fiscais. Se a receita presente e praticamente nula, pois nao há actividade, porque nao criar esses incentivos que irão dinamizar a economia e, por isso, a longo prazo trazer mais receita?
Um abraco
FVC
Goncalo Nascimento Rodrigues
17 de Maio, 2013, 9:00Obrigado Fernando.
Entendo a tua questão. Em parte, concordo, também acho que há margem de manobra, mas não deste Governo, nestas condições. Pelo menos, é isso que tem transparecido.
Mas estaríamos a entrar já por questões políticas e não tanto económicas / financeiras / imobiliárias…
Abraço.
REPLYFVC
30 de Maio, 2013, 12:31Caro Gonçalo,
mais uma vez concordo contigo trata-se de uma quastão poliítica sem dúvida.
O agora crédito fiscal extraordinário é uma prova que tem que haver margem de manobra para criar incentivos fiscais ao investimento que seja reprodutor.
Numa leitura recente de um estudo sobre o mercado do UK, que tb está em forte austeridade, constatei que criaram novos programas de incentivo á compra de casa e investimento, baseando-se no princípio que cada €1 investido neste sector gera 2,84€ no GDP.
impressionante não é? e a contribuição da construção na economia deles é de "apenas" 8% do GDP
tem mesmo que haver mais margem de manobra e medidas como a agora criada para levantar o país e o nosso imobiliário
Abraço
REPLYF
indeg
30 de Maio, 2013, 20:16Caro Gonçalo,
Estou ligado ao arrendamento há 10 anos.
Afirmo que a falta de novos projetos empresariais, o fecho de empresas, o desemprego, a emigração, e o regresso dos imigrantes, já provocaram uma bolha no mercado de arrendamento.
Escritórios, lojas e habitação abundam para arrendamento de norte a sul de Portugal.
A procura de T0 ou T1, e até de T2 de pequenas dimensões, desapareceu, sinónimo dos novos agregados familiares compostos por três gerações.
Senhorios com inquilinos cumpridores que teimam em não baixar a renda, ficam rapidamente com os locados vazios.
Nos arredores de Lisboa conseguem-se arrendamentos a metade do preço de há cinco anos.
Abraço,
REPLYPedro Matos
(indeg)
Goncalo Nascimento Rodrigues
30 de Maio, 2013, 20:23Caro Pedro,
Obrigado pelo seu comentário.
É da opinião que vivemos uma bolha no arrendamento urbano. Pode concretizar?
E a procura por tipologias pequenas desapareceu? Que dados tem? Pode partilhá-lhos connosco?
Obrigado.
REPLY