Deixo-vos hoje versão integral do artigo que escrevi para o Jornal Oje, no passado dia 24 de Fevereiro.
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Muito se tem discutido nos meses recentes sobre as vantagens em arrendar um imóvel, face à opção alternativa da aquisição, seja por capitais próprios, seja por recurso a financiamento bancário.
Na realidade, quando há pouco mais de 1 ano as taxas de juro Euribor atingiram valores máximos (com a euribor a 6 meses, indexante mais utilizado nos contratos de crédito à habitação em Portugal, a cotar em 5,448%), muitos foram aqueles que se lamentaram com a opção tomada pela compra em detrimento do arrendamento.
Fonte: euribor.orgExpressões como «se eu soubesse o que sei hoje» e outras mostravam o lamento e algum arrependimento pela decisão recente de compra de casa. E agora que as mesmas taxas estão abaixo de 1%, será mais vantajoso comprar em vez de arrendar? E será mesmo que a taxa de juro deve ter tanta importância na tomada de decisão entre compra ou arrendamento de uma habitação?
Aquilo que pretendo com este artigo é procurar dar um contributo explicando alguns fundamentos teóricos que devem suportar, na prática, a decisão entre comprar ou arrendar.
Mais do que decidir com base numa conjuntura financeira, suportada por níveis baixos ou elevados das taxas de juro praticadas no mercado, a decisão de compra vs. arrendamento deve ser tomada com base em alguns importantes factores, tais como:
– Tempo médio de permanência: quanto tempo perspectivo habitar a minha casa? Períodos mais curtos tendem a favorecer a opção pelo arrendamento. Um activo imobiliário é, tipicamente, pouco líquido. Logo, ter o vender num curto espaço de tempo após a sua aquisição pode levar à necessidade de incorrer em perdas de capital;
– Necessidades de manutenção: caso o imóvel necessite de investimentos periódicos em manutenção e conservação, a tendência é para optar pela compra, uma vez que as rendas tendem a ser muito penalizadoras para compensarem esse necessário esforço em manutenção;
– Benefícios fiscais: actualmente têm idêntico peso em ambas as opções (em sede de IRS). No entanto, chamo a atenção para o facto de após a venda, as mais-valias só estarem isentas caso sejam reinvestidas em nova aquisição de habitação própria e permanente. Caso se opte por um arrendamento, haverá lugar ao pagamento de imposto sobre mais-valias em sede de IRS.
No entanto há um elemento muito importante que pode alterar a decisão final: o Valor Residual. Por quanto e quando perspectivo vender a minha casa? Estou a comprar numa zona que prevejo valorizar-se bastante a prazo? Mais do que qualquer outro activo financeiro, um imóvel tem um elevado valor residual. É daqui que advém a maior parte da rentabilidade num investimento imobiliário. Um proprietário é um investidor (porque corre risco de valor residual), mesmo que recorra a um financiamento bancário, ao contrário do arrendatário que não corre risco de investimento.
Significa isto que uma escolha criteriosa da futura casa em tudo aquilo que a valoriza (localização, exposição solar, acessibilidades, confrontações, áreas, disposição interna, equipamentos e tantos outros elementos) potencia esse valor residual, logo potencia o sucesso na compra.
Naturalmente, qualquer uma das opções acarreta vantagens e desvantagens, e cada caso é um caso. Contrabalançar bem umas e outras deverá igualmente ser um exercício a desenvolver por quem procura casa, antes de tomar uma decisão.
Quadro: Vantagens e Desvantagens entre Comprar e Arrendar
Bons negócios (imobiliários)!
4 Comentários
Nuno
26 de Fevereiro, 2010, 10:52Julgo actual a reflexão aquisição versus arrendamento, na perspectiva do investimento ou "des"investimento de capital, estou no entanto deveras curioso sobre a sua opinião relativa à espectável evolução de mercado do arrendamento português nos próximos anos, considerando que os contratos de arrendamento condicionados estão a terminar e as taxas de juro permanecem baixas, sendo a minha questão a de saber qual será a melhor estratégia para os senhorios rentabilizarem o seu património, de forma realista face ao novo paradigma económico. Aliás considero esta temática um complemento pertinente ao artigo que publicou. Lanço aqui um repto: arrendamento versus alienação de património ou outra coisa qualquer.
Com os melhores cumprimentos
Nuno Lagoa Antunes
REPLYGonçalo Nascimento Rodrigues
26 de Fevereiro, 2010, 11:35O imóvel, enquanto activo financeiro, tem uma característica (para além de outras) que o distinguem dos restantes activos: é (muito) sensível à gestão.
Isto para lhe dizer que a decisão de alienação de património depende de muitos factores.
A dinâmica do mercado de arrendamento habitacional depende ainda e dependerá no futuro da agilidade dos tribunais em resolver situações de despejo. Resolvida esta questão, acho que poderemos ter algum mercado no longo prazo.
Se bem entendi a sua questão, pretende um comentário sobre uma decisão entre "hold" ou "sell", para um proprietário de habitação arrendada, correcto? Para lhe responder, terei de voltar ao meu comentário inicial, porque cada caso é um caso e depende da capacidade de gestão do proprietário: será capaz de aumentar a renda? A sua yield é inferior ou superior a outras comparáveis? Realizando pequenas obras, será que consegue aumentar a renda que lhe justifique tal investimento? E esperamos, no futuro, um aumento ou diminuição das rendas? E do valor dos imóveis?
Genericamente, sou adepto do buy-to-rent na habitação. É um produto muito correlacionado com a inflação (as rendas são actualizadas a uma % elevada do IHPC, normalmente) e que todas as pessoas precisam, logo com potencial boa taxa de ocupação. Tem actualmente um risco percebido muito elevado que não compensa a yield que potencialmente produz.
No entanto, para prevalecer em Portugal, algumas mentalidades terão de ser alteradas (fundamentalmente a dos Promotores, mais inclinados para a venda e realização de mais-valia), a forma de financiamento também e, mais uma vez, resolver questões de agilidade e rapidez de decisão nos tribunais.
Espero ter conseguido responder às suas questões e muito obrigado pelo comentário.
REPLYJoão Fonseca
27 de Fevereiro, 2010, 12:57Caro Gonçalo,
REPLYPenso que há dois aspectos que também devem ser tomados em consideração na discussão compra vs arrendamento.
Por um lado, desde o início da "crise", a banca começou a dificultar a concessão de crédito hipotecário. Neste momento, são poucos os bancos que emprestam acima de 80% do valor da avaliação da casa (podemos discutir este tópico noutro post) e, caso emprestem, as condições são muito penalizadoras (spreads elevadíssimos e outras exigências). Assim, muitas pessoas têm de optar forçosamente pelo arrendamento.
O segundo aspecto tem a ver com o já referido período de posse da casa. Os impostos com a aquisição (IMT, Imp. Selo e registos) têm um peso elevado, e podem chegar a representar mais de um ano em rendas (o IMT vai de 0 a 6%, o Imp. Selo é 0,8% e os registo – aquisição e hipoteca – custam 250 Eur cada). Deste modo, para períodos reduzidos de tempo de posse, em princípio não compensa a compra da casa.
Mas é claro que podem haver excepções que justifiquem a compra , mesmo para períodos reduzidos de tempo. Se o valor de aquisição for muito favorável (abaixo do valor de mercado) pode tornar o negócio muito interessante.
um abraço,
joão Fonseca
Gonçalo Nascimento Rodrigues
27 de Fevereiro, 2010, 13:00Caro João,
Estou completamente de acordo! A questão temporal não se prende somente com a iliquidez do activo como também com o peso da carga fiscal.
Também a questão da dificuldade de obtenção de crédito à habitação é relevante porque na maior parte das vezes "força" uma família a arrendar, não por não conseguir pagar a prestação mas porque não tem esses 20% para pagar à cabeça.
No entanto, a decisão entre comprar ou arrendar, nestes casos, deverá também partir de uma análise de cash-flows na óptica de quem compra, sendo que o seu investimento inicial é o equity investido à cabeça.
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