Por Bruno Silva
Partner, Head of Property & Asset Management
Cushman & Wakefield
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Em imóveis de rendimento, espaços vazios são o pesadelo de qualquer proprietário. Obrigam a um esforço acrescido para assegurar despesas correntes; a um combate à degradação dos equipamentos por falta de uso; a uma corrida contra o prazo fiscal para se efectuar novo arrendamento sob pena de perda da possibilidade de renúncia à isenção do IVA; a um maior esforço de promoção; elevam o risco de incumprimento do financiamento; à perda de valor; para referir apenas algumas preocupações.
No actual mercado de escritórios, a opção de recusa por um determinado candidato a inquilino pode ser visto como um luxo a que poucos proprietários se podem dar. Com um take-up em 2013 na ordem dos 77.800 m2 – o mais baixo desde que há registo do LPI, a pressão para se fecharem negócios é maior do que nunca e de natureza diversa.
Não raras vezes a escolha de um novo inquilino parece resumir-se à aceitação das condições comerciais pelas quais o proprietário se dispõe a fechar o negócio. Até mesmo a salvaguarda através da obtenção de seguros e cauções, com os parcos depósitos em numerário a tomarem o lugar das garantias bancárias, cada vez mais difíceis de obter, tende a ser esquecida no processo.
Neste contexto particularmente difícil, por maior que possa ser a pressão para se fecharem negócios, o pior que pode acontecer é tomarem-se decisões cegas, não fundamentadas, “sem rede” e até de forma leviana. Se é proprietário ou o representa, eis algum “trabalho de casa” adicional a ter em conta antes de tomar qualquer decisão:
1. Obtenha um relatório de crédito
Existem no mercado várias empresas especializadas na obtenção deste tipo de “raio-x” à saúde financeira de um potencial inquilino. Das mais reputadas agências de notação financeira até às mais locais, elas há para todos os gostos, bolsas e especialização, consoante o tipo de informação pretendida. Trabalham em regime de avença, mas também vendem relatórios “à peça”. Fazem o trabalho de casa por si e vão ao detalhe de pesquisarem o cadastro do “inquilino” – por onde passou, se deixou dívidas, se são bons pagadores, qual o feedback dos anteriores senhorios a seu respeito, etc.
2. Google-it!
A informação disponível através das redes sociais está à distância de um click e é gratuita. Descubra os valores que anunciam. Conheça a cultura da empresa e a ética com que pautam a sua conduta. Identifique o perfil dos funcionários e a tribo a que pertencem. Será a actividade do novo inquilino concorrencial a alguma outra já existente no imóvel? Será esta, saudável (ex: efeito agregador de um bom tenant mix no sector da restauração) ou inconciliável (ex: um call-center num edifício de advogados)?
3. Visite as actuais instalações
Peça ao candidato a inquilino para visitar o espaço que ocupa actualmente. A utilização que fazem desse espaço é um prenúncio do que irão fazer no seu edifício. Estimam as instalações? Respeitam os rácios de ocupação? Seguem as políticas de sustentabilidade que anunciam? Medem os resíduos e consumos? Fale com os colaboradores e ficará com uma ideia do grau de profissionalismo e exigência com que irá lidar no futuro.
4. Conheça a operação
Questione os requisitos operacionais em que pretendem desenvolver a sua actividade – 09h/17h? 24h/7? Têm requisitos especiais de segurança? Quem vai utilizar os estacionamentos – serão vários utilizadores para um mesmo lugar? Existem necessidades particulares de cargas e descargas? O edifício encontra-se preparado para acomodar operacionalmente todas as exigências? Qual o acréscimo de serviços e consequente impacto nas despesas comuns que daí resultará para os restantes ocupantes?
A resposta a estas questões parece, à primeira vista, no domínio da simplicidade Lapalissiana. Espantar-se-ia, porém, com a quantidade de exemplos em que proprietários pressionados pelos investidores e pela avidez de alguns agentes menos escrupulosos em fecharem negócios, fazem tábua rasa destas questões e lançam à sorte o futuro dos seus activos.
Quanto mais informação estiver na sua posse, mais consciente será a sua decisão e melhor o clausulado do contrato a celebrar.
O papel de uma gestão profissional, representando proprietários perante o mercado, seguindo protocolos e check-lists certificados que aprofundam exaustivamente os pontos acima aflorados é pois de primordial importância no aconselhamento e antecipação dos impactos que podem resultar de uma escolha de um inquilino menos acertada.
Quando se administra imobiliário de rendimento, administra-se quase sempre o património de terceiros. A susceptibilidade deste ser mais ou menos impactado em função do risco com que tomamos as nossas decisões é algo que devemos ter presente quando tivermos um novo negócio em mãos.
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