Saiu hoje uma notícia no Jornal Oje que fala sobre uma alteração introduzida no Orçamento de Estado para 2010. Essa alteração refere-se à abolição da isenção, em sede de IMT e IMI, para os Fundos de Investimento Imobiliário Fechados (FIIF).
Relembrando a situação actual: os FIIF de subscrição particular estão isentos em 50% de IMI e IMT e totalmente isentos quando subscritos por Investidores Institucionais. Os de subscrição pública estão também totalmente isentos (para mais informações, podem sempre consultar a Real Estate & Finance Newsletter nº6).
Parece-me ser uma medida que poderá prejudicar fortemente a nossa indústria de fundos de investimento imobiliário e também o próprio mercado imobiliário. Será uma forte penalização para os novos investimentos (que terão de pagar IMT) e para as carteiras existentes, que terão de começar a pagar IMI.
De acordo com os dados mais recentes da APFIPP, o valor total sob gestão dos Fundos Fechados em Portugal totalizava, em Fevereiro de 2010, 5 mil milhões de euros. Provavelmente, alguns fundos especiais (com activos sob gestão de 1,757 mil milhões de euros) também serão fundos fechados, subindo assim a factura para os participantes. De qualquer forma, poderemos estar a falar de uma receita adicional para o Estado mínima de € 10 Milhões (taxa mínima de 0,2%), mais provavelmente a cair para os € 20 Milhões.
Num contexto económico, no mínimo complicado, num enquadramento imobiliário algo depressivo, onde as rendibilidades são cada vez mais reduzidas e a gestão dos investimentos mais difícil e criteriosa, estas alterações fiscais poderão ter um impacto significativo na rendibilidade de muitos investimentos e carteiras imobiliárias. A par da descida dos preços do mercado imobiliário, da subida das yields e consequentemente uma descida generalizada no NAV dos fundos, uma subida da fiscalidade poderá colocar muito investimento em causa.
Após a entrada em vigor dos FIIAH, com um regime fiscal bastante interessante para o investidor, sinceramente pensei que estaríamos a entrar numa nova fase. Esta alteração agora a confirmar-se é, para mim, um enorme retrocesso.
Vamos ver o que ficará previsto em sede de Orçamento de Estado e depois logo veremos e faremos as contas mas à partida parece-me que poderá prejudicar o investimento imobiliário e a “angariação” de investidores institucionais que tanta falta fazem ao nosso, já por si, pequeno e pouco interessante mercado.
Mesmo assim, continuo e continuarei sempre a desejar-vos… bons negócios (imobiliários)!
9 Comentários
Anónimo
24 de Março, 2010, 13:09Permito me discordar do GNR porque não sei se será uma medida tão relevante quanto isso. A maior parte dos FIIFechados que sofrerão as consequencias desta medida são meros veículos fiscais de promotores e detentores de património imobiliário que encontraram aqui um veículo para isenções/reduções fiscais mal pensadas e mal estruturadas. Ninguém se pode esquecer das motivações pelas quais, há quase 23 anos, foi criada a legislação sobre fundos de investimento imobiliário: agregar poupanças que, geridas por entidades profissionais, permitissem a dupla função do acesso de pequenos aforradores ao mercado de investimento imobiliário e, simultaneamente, favorecer a criação de veículos de dinamização do mercado. Ora nenhum destes objectivos esteve, com toda a certeza, presente na criação do actual regime fiscal dos FIIFechados. Agora o próprio legislador compreendeu a "ratoeira" que criou e, em nome da moralidade, vem abolir benefícios sem nexo algum.
REPLYMais valia que, em devido tempo, tivessem reconhecido a dedutibilidade dos encargos financeiros da dívida contraída pelos FIIAbertos. Não podemos continuar a ser um país em que, aproveitando boas medidas por alguns adoptadas, dentro de um certo enquadramento, se permita mais tarde distorcê-las com motivações ou pouco claras ou nada esclarecidas.
Gonçalo Nascimento Rodrigues
24 de Março, 2010, 13:16Antes de mais, volto a alertar para a necessidade de todos assinarmos os nossos comentários. As opiniões devem ser identificáveis para poderem ser livremente discutidas.
Sobre este comentário, em parte concordo mas há que não esquecer 2 aspectos: primeiro, a isenção já tinha sido cortada em 50% por causa disto que este nosso leitor alerta; por outro lado, existe o outro lado da equação, ou seja, aqueles que usam estes veículos para efectivamente desenvolverem a sua actividade entregando a gestão a uma entidade independente e com know-how, para além obviamente de usufruirem dos benefícios fiscais em vigor.
E pergunto-me: qual é o problema disso?
O acesso a pequenos aforradores faz-se por via dos fundos abertos, e esses mantêm a isenção. Quanto aos fundos fechados, é um veículo adequado a promotores e investidores que queiram desenvolver os seus investimentos beneficiando também de um enquadramento fiscal mais favorável.
E os FIIAH? E os fundos de reabilitação urbana? Não são também esses mecanismos importantes e necessários?
Como em tudo, há que "separar o trigo do joio"…
REPLYjoao Safara
24 de Março, 2010, 16:13Caríssimo Anónimo:
Se eu quiser entrar numa reabilitação de um prédio que ache catita e com bom potencial mas para essa operação precisar de 5M de euros e se tiver só 1M, poderei juntar uns quantos amigos, três, quatro, dez, os que forem necessários para fazer os 5M e assim investir num produto imobiliário ( FII Fechado) que sozinho não teria hipótese. Acha que isto é planeamento fiscal? Eu não e também não percebo o motivo da descriminação perante os fundos abertos.
Se o Estado pensa que existe situações fraudulentas porque não investiga caso a caso ao invés de descriminar? Dará trabalho????
Para reflectirmos
João Safara
REPLYAntónio
25 de Março, 2010, 14:56Ilustres intervenientes,
REPLYEsta medida que agora se anuncia e espero não venha a ter consagração legal é mais uma machadada no nosso depauperado mercado de investimento imobiliário em geral e dos fundos imobiliários em particular.
São tantas as restrições operacionais (por exemplo a carga burocrática e administrativa da gestão dos FII's) as imposições legais (p.ex. o regime do arrendamento urbano distorcido e desdobrado em três sub-regimes cada um pior que o outro)e as exigências tributárias que o Estado aplica a estes veículos de investimento, que qualquer investidor que actue sob critérios de razoabilidade e eficiência económica, tenderá a pura e simplesmente desviar as atenções para outras realidades bem mais interessantes e atractivas…
Temo bem que, perante o descalabro económico a que estes governos nos têm conduzido com a consequência inevitável do recurso imoral ao sacríficio dos cidadãos via mais e mais impostos, em bem pouco tempo até os Fundos abertos passarão a pagar esses impostos prediais.
Já nada me admira, sobretudo quando já ouvi ex-responsáveis da CMVM a advogarem pura e simplesmente a abolição dos fundos abertos sob o pretexto das dificuldades da avaliação correcta dos seus activos. Enfim, mais uma desculpa para justificar a incompetência de alguns elementos da supervisão financeira…
Reparem bem que aqui não se trata de agravar a tributação da riqueza institucionalizada protagonizada pelos fundos é apenas mais uma medida para promover o empobrecimento geral e desincentivar o investimento como se este país fosse uma terra maldita que tem ódio a quem promove a criação de riqueza, desenvolve investimentos, gera empregos, alimenta os serviços de arquitectura, engenharia e afins, paga taxas camarárias e muitos outros impostos para além destes…
E o problema é que entrega esses impostos a um Estado que gasta mutíssimo, endivida-se irresponsavelmente, trabalha mal e ainda por cima espezinha os privados.
A falência do Estado é a
moral subjacente a esta medida.
António Coutinho Rebelo
Gonçalo Nascimento Rodrigues
25 de Março, 2010, 15:01Meu Caro António,
Antes de mais, devo dizer que é um prazer ter-te por cá e receber tão valiosa opinião!
No fundo, é também como o João Safara dizia: é muito difícil fiscalizar?
Na verdade, este Governo já nos habituou a isso mesmo: na incapacidade de fiscalizar, de supervisionar, de gerir, de poupar, de pensar e de estruturar o nosso País, torna-se sempre mais simples cobrar e cobrar mais.
Este nosso Governo passou os últimos 5 anos a trabalhar (mal) o lado da receita e a gerir (ainda pior) o lado da despesa.
E agora o mercado de investimento imobiliário "levou por tabela"…
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