O tema não é novo mas é especialmente controverso: controlo de rendas. Na verdade, existem diferentes formas e mecanismos de controlo de rendas mas a expressão “controlo de rendas”, só por si, gera muita controvérsia.

Fui procurar informação sobre o tema para entender que diferentes mecanismos de controlo de rendas podem existir e como e onde têm sido aplicados.

Porquê controlar rendas?

Os defensores de mecanismos de controlo de rendas justificam os seus pontos de vista e ideias perante um mercado onde as rendas são muito elevadas, tornando a habitação pouco acessível. Colocar tectos nas rendas ou simplesmente desenvolver fórmulas que impeçam subidas extemporâneas das mesmas, possibilitam que as rendas não subam e assim a habitação tornar-se mais acessível a todos. Desta forma, procura-se proteger camadas da população mais vulneráveis e com menos recursos.

Quais os perigos de controlar rendas?

Os críticos deste tipo de políticas, mas na verdade, a história, mostra-nos alguns perigos de controlar rendas:

• Quebra na oferta, por desinteresse de entrada de novos players de mercado;
• Degradação do edificado, pelo desincentivo em reinvestir e manter património, uma vez que o proprietário recebe cada vez menos renda, logo tem menos rentabilidade. Muitas vezes, nem sequer tem disponibilidade suficiente de capital para realizar obras;
• Aumento das rendas médias, mesmo em casos de cap de rendas. Mecanismos de controlo de rendas tendem a fazer com que o mercado procure aproximar as rendas junto de tectos, fazendo aumentar os valores médios de mercado;
• Risco de se gerar um mercado paralelo.

Que mecanismos de controlo de rendas?

O controlo de rendas foi introduzido em toda a Europa por volta de 1915/1916. Vivíamos um período de guerra, onde a oferta estava estagnada ou em declínio e a procura elevada. A opção pelo controlo do arrendamento nasce por uma pura necessidade política. Este tipo de controlo de rendas ficou conhecido como de 1ª geração – as rendas foram fixadas nos níveis à data e não havia direito de aumentá-las.

Portugal experimentou este tipo de controlo de rendas durante muitos anos. Os resultados são os conhecidos: queda real das rendas, degradação do património, empobrecimento de proprietários, perda de condições de habitabilidade dos arrendatários, emagrecimento do mercado de arrendamento, criação de um mercado paralelo e informal, perda de receita fiscal.

Já mecanismos de 2ª geração procuram permitir alguma mitigação dos aumentos de custos para os proprietários e, assim, reduzir os incentivos para que estes tenham uma manutenção insuficiente dos seus imóveis, mantendo ao mesmo tempo alguns limites sobre os aumentos de renda.

Já o controlo de rendas de 3ª geração implica a fixação de uma renda de mercado na criação de um novo arrendamento que tenha em conta o impacto potencial dos controlos de arrendamento, mas limite os aumentos durante o mesmo. Em princípio, isto permite um ajustamento periódico aos retornos do mercado, ao mesmo tempo que protege o inquilino de aumentos inesperadamente grandes e dá ao proprietário alguma segurança de que os aumentos de custos serão compensados a médio e longo prazo. Pode ser visto como uma forma de suavizar as variações das rendas, mantendo ao mesmo tempo uma taxa de retorno a longo prazo que é competitiva com outros investimentos.

Os controlos de renda de 3ª geração, em comparação, aplicam-se apenas dentro de um único arrendamento, enquanto os controlos de 2ª geração aplicam-se dentro e entre arrendamentos. Assim, um proprietário não pode aumentar o o valor da renda de forma oportunista, acima de um limite especificado, antes do início de um novo arrendamento.

Como são aplicados na Europa?

Na realidade, diferentes mecanismos de controlo de rendas têm vindo a ser aplicados em diversos países europeus. Segundo o paper de Hanna Kettunen & Hannu Ruonavaara, a análise realizada conclui que não há nenhum país onde exista um regime de congelamento de rendas, típico do controlo de rendas de 1ª geração.

A distinção entre o controlo das rendas de 2ª e 3ª geração foi feita com base na forma como o regulamento foi direcionado. Se tanto os arrendamentos iniciais como os aumentos de renda fossem regulamentados, isso seria classificado como controle de renda de 2ª geração.

Se apenas os aumentos de renda fossem regulamentados, isso seria classificado como controle de renda de 3ª geração.

Actualmente, ainda existe uma quantidade considerável de regulamentação de rendas na Europa, embora na maioria dos países, um total de 17, reine um mercado livre. Existem 10 países com sistemas de controlo de rendas de 3ª geração e 6 países com sistemas de controlo de rendas de 2ª geração.

Embora seja verdade dizer que os sistemas europeus mudaram em grande parte rumo à desregulamentação e à neoliberalização, e que uma grande maioria de países apresenta um mercado livre, a política de regulação de rendas não desapareceu. Quase metade dos 33 países analisados praticaram algum tipo de controlo de rendas de 2ª ou 3ª geração, por vezes limitado a partes específicas do parque habitacional. O exemplo de regulamentação do arrendamento parece indicar que a oferta habitacional europeia está longe de ser completamente neoliberalizada, e muitos sistemas talvez pudessem ser considerados como híbridos.

E Portugal?

O paper de Sónia Alves, Alda Botelho Azevedo, Luís Mendes e Katielle Silva faz um resumo histórico interessante sobre a evolução da lei do arrendamento em Portugal e de algumas importantes alterações que foram sendo levadas a cabo.

Concentrando-me nas alterações mais recentes, implementadas com o programa Mais Habitação, fico com a ideia que os mecanismos de controlo de rendas nele constantes indiciam um modelo híbrido, entre 2ª e 3ª geração (eventualmente com maior inclinação para os de 2ª geração):

• Colocação de um tecto no aumento da renda, inicialmente em 2%, depois actualizado para 6,94% para 2024, voltando ao modelo anterior de actualização à taxa anual de inflação;
• Implementação de uma lei travão na revisão de rendas de novos contratos de arrendamento, quando na mesma habitação já tenha existido um arrendamento nos 5 anos anteriores, para um máximo de 2%, com as devidas excepções;
• Além disso, subsistem ainda contratos de arrendamento antigos, com rendas que não podem ser actualizadas a valores de mercado, apesar de não estarem congeladas. O Mais Habitação proíbe a transição desses contratos para o NRAU mas permite a actualização da renda ao coeficiente legal.

Bons negócios (imobiliários)!

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Fontes de Informação:

• «Assessing the evidence on Rent Control from an International Perspective», London School of Economics
• «Rent Control Keeps Failing. Countries Keep Trying», Nick Ottens, Atlantic Sentinel
• «Rent control around the world: A comparative study of rent ceilings», FasterCapital
• «Rent regulation in 21st century Europe. Comparative perspectives», Hanna Kettunen & Hannu Ruonavaara, Department of Social Research, University of Turku, Turku, Finland
• «Mapping Out Rent Controls Across Europe», JonesDay
• «Changing Patterns of Rent Control in Europe», London School of Economics
• «Urban Regeneration, Rent Regulation and the Private Rental Sector in Portugal: A Case Study on Inner-City Lisbon’s Social Sustainability», Sónia Alves, Alda Botelho Azevedo, Luís Mendes e Katielle Silva