Mexem-se em prazos, mexe-se na forma mas esquecem-se outras coisas. Vejamos então o que de bom e de mau tem esta proposta, mas também aquilo que não tem e deveria ter.

O Bom

Antes de mais, devo dizer que uma coisa boa que esta proposta tem é que… existe! Está cá fora, pode ser lida e criticada. Pode ser melhorada. E, só por isso, já é bom!

De resto, há a referir como aspectos positivos:

– Duração dos contratos, sem prazo mínimo;

– Resolução imediata de contrato de arrendamento ao fim de 3 meses de mora;

– Denúncia de contrato de arrendamento, por parte do proprietário, em caso de obras de remodelação profundas do imóvel;

– Mecanismo de negociação (actualização) de renda;

– Fim das transmissões sucessivas dos contratos de arrendamento;

– Possibilidade de denúncia de contrato de arrendamento, com pagamento de 6 meses de renda a título de indemnização, em caso de necessidade de habitação do proprietário;

– Mecanismo extrajudicial de despejo, pela criação do Balcão Nacional de Arrendamento;

– Obrigatoriedade de registo junto da Administração Fiscal de contrato de arrendamento do qual o proprietário pretenda recorrer ao mecanismo extrajudicial de despejo.

O Mau

Genericamente, parece-me que se mantém o ónus do lado do proprietário relativamente a várias excepções que esta lei cria e/ou mantém. As questões de cariz social continuam a recair sobre o proprietário e não sobre o Estado. Esse não é o meu entendimento, nem aquilo em que acredito. O ónus deve estar do lado do Estado e não do proprietário/investidor.

Os locatários com mais de 65 anos são equiparados aos de menores níveis de rendimento e aos portadores de elevados graus de incapacidade. Mesmo não estando totalmente de acordo, o foco deveria ter sido no rendimento e não na idade.

Saliento os seguintes pontos como sendo os menos bons desta proposta:

– Impossibilidade de denúncia de contratos cujos arrendatários tenham mais de 65 anos ou no caso de microentidades (para os não-habitacionais);

– Em caso de não acordo na negociação da renda, nos casos de locatários com mais de 65 anos, esquema de actualização é idêntico aos casos de arrendatários com menores rendimentos;

– Excepções de negociação de rendas, com imposição de períodos transitórios, para casos de determinados níveis de rendimento dos locados.

O Vilão – o que não está mas deveria estar

Qualquer alteração no mercado de arrendamento em Portugal, para surtir verdadeiro efeito, deverá ter em conta 3 vectores:

Parece-me que esta proposta se centra em exclusivo na componente económica, ou de mercado. Esquecem-se as componentes financeira e fiscal. Mas sem estas, dificilmente teremos uma reforma séria a produzir efeitos no mercado. Parece-me que teria sido muito importante alterar-se determinados aspectos, tais como:

– Diminuição do capital mínimo de constituição de FIIAH’s e SIIAH’s para € 1 Milhão;

– Tributação dos rendimentos prediais a uma taxa liberatória, com possibilidade ou não de englobamento;

– Obrigatoriedade do proprietário ter um seguro de renda.

Por outro lado, as excepções previstas nesta proposta, para locatários com mais de 65 anos ou com rendimentos comprovadamente reduzidos, deveriam ter a possibilidade de pedir um subsídio de renda ao invés de, mais uma vez, o ónus recair sobre o proprietário. Nestes casos, e em falta de acordo entre as partes, a actualização da renda continua a ser feita de forma lenta e não pode exceder um montante que considero reduzido: 1/15 do Valor Patrimonial Tributário (que, como bem sabemos, é bem mais baixo que o potencial valor de mercado nos imóveis mais antigos).

Bons negócios (imobiliários)!

* Filme de 1966, realizado por Sérgio Leone, conta a história de três aventureiros que, durante o período da guerra civil, buscam uma arca com 200 mil dólares em ouro roubado – Blondie (o Bom), Angel Eyes (o Mau) e Tuco (o Vilão).