Um estudo recente sobre o mercado imobiliário em Portugal (1) aborda um tópico recorrente nas discussões macro sobre o imobiliário: Qual é o peso do imobiliário na economia?

O peso do imobiliário no PIB manifesta-se por dois canais:

1. Consumo, na forma de rendas;

2. Investimento, mediante a construção de imóveis.

As rendas incluem duas componentes:

– as rendas pagas pelos arrendatários; e

– as rendas que os proprietários pagariam se tivessem de arrendar, denominadas “imputed rents” ou rendas imputadas.

A Figura 1 apresenta a evolução das diversas componentes do peso do imobiliário no PIB Português entre 1995 e 2017.

Figura 1: Peso do Imobiliário no PIB Português (1995 a 2017)

Dois aspetos são dignos de referência: (i) diminuição da componente de investimento; (ii) aumento das rendas imputadas.

A componente de investimento passou de mais de 15% do PIB até à crise global de crédito de 2007 para cerca de 7% nos últimos anos, desde a crise de crédito soberana. Sendo esta evolução uma consequência direta da ausência de financiamento da banca, o que numa economia descapitalizada como a Portuguesa é chave, levou a que um excesso de stock de habitação se transformasse, em poucos anos, num deficit levando assim à subida generalizada dos preços. Com a subida dos preços, as rendas imputadas quase que duplicaram no período referido (para aproximadamente 7.5%).

Atualmente, o imobiliário representa cerca de 20% do PIB, próximo da média Europeia, mas apresenta um desequilíbrio ao nível das suas componentes. A Figura 2 apresenta o peso do imobiliário na União Europeia.

Figura 2: Peso do Imobiliário no PIB da União Europeia (1995 a 2017)

No contexto da UE, o peso de cada componente é relativamente estável: o investimento representa aproximadamente 10% e as rendas imputadas 7%.

Pese embora, o peso das rendas ser semelhante ao da média da UE, o prolongamento do ciclo mais recente de investimento, conduzirá ao agravamento do deficit de imobiliário e à subida dos preços e, logo, ao aumento das rendas.

Duma perspetiva macro, este estudo confirma uma realidade conhecida por todos: revela que a ausência de investimento, ou seja, a oferta de novo produto, tem conduzido ao aumento dos preços. Torna-se, assim, necessário encontrar soluções para este desequilíbrio no mercado.

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(1) Fundação Francisco Manuel dos Santos (2022) “The real estate market in Portugal: Prices, rents, tourism and accessibility”.