Afinal, o que se passa com a oferta de arrendamento? Muito se tem falado, recentemente, sobre um aumento da oferta de casas para arrendamento. E tanto se tem falado da falta de oferta no mercado e pela falta de alcance das medidas tomadas pelo anterior Governo.

Talvez por isso, a notícia sobre o aumento na oferta de arrendamento tenha causado alguma surpresa. Para alguns, pelo menos.

Fui procurar analisar os dados da plataforma Casafari para entender se, de facto, a oferta de casas para arrendamento se encontra a subir. Intuitivamente, acreditaria que sim e já explico porquê mais à frente.

Apenas para efeitos do presente artigo, limitei-me a analisar o número de apartamentos para oferta no mercado, a nível nacional, por Distrito, incluindo ainda as Ilhas dos Açores e Madeira.

Na realidade, os dados da Casafari mostram um aumento significativo de apartamentos para arrendamento, com maior expressão desde o início de 2023. Entre o primeiro trimestre de 2023 e igual período de 2024, o número de apartamentos no mercado para arrendamento cresceu 130%.

Mesmo comparando com a oferta registada no início de 2021, os números continuam a apontar para uma subida expressiva.

Fonte: Casafari | Tratamento de Dados: Out of the Box

Leiria e Porto foram os Distritos com a maior variação %, acima dos 200%.

Só Lisboa e Porto, em conjunto, representam 76% do crescimento total da oferta no período acima mencionado. Apesar de variações %’s significativas em outros Distritos, a verdade é que em valor absoluto, pouco representa na oferta nacional.

Só um Distrito – Guarda – registou uma quebra no número de apartamentos no mercado para arrendamento (-7%).

Fonte: Casafari | Tratamento de Dados: Out of the Box

Oferta sobe, rendas descem?

Ora, se a oferta sobre, as rendas deverão descer, correcto? Não…

Voltando aos dados da Casafari, reparo que a renda média por m2 subiu em praticamente todos os Distritos de Portugal, entre o 1º trimestre de 2023 e igual período de 2024. Excepção feita apenas a Vila Real onde as rendas caíram de € 7 para € 6 por m2. O crescimento médio das rendas no conjunto dos Distritos, Açores e Madeira foi de 15%.

Se recuarmos ao início de 2021, registamos que a subida nas rendas foi ainda mais expressiva. Lisboa, Porto, Leiria, Madeira, Braga, Évora… todo01s com crescimentos acima dos 60%.

Fonte: Casafari | Tratamento de Dados: Out of the Box

Então mas porque é que as rendas não descem?

Naturalmente, o Partido Socialista veio, desde logo, clamar pelo efeito das medidas implementadas no âmbito do Mais Habitação. E algumas publicações assumiram esse mesmo efeito. Pessoalmente, tenho dúvidas…

Até porque, se de facto as medidas previstas no Mais Habitação estivessem assim a produzir tantos efeitos, teríamos, à partida (mesmo tendo passado pouco tempo) um efeito conjunto de aumento da oferta e descida das rendas. No entanto, as rendas continuaram a aumentar.

Pessoalmente, vejo algumas razões, simples, para que a oferta de apartamentos para arrendamento tenha aumentado, ao mesmo tempo que as rendas se mantiveram em crescimento, devidamente suportado pelos dados da Casafari. Essas razões suportam-se, fundamentalmente, numa contração da procura pela compra:

• Os dados do INE, inclusive, são claros. Em 2023, registou-se uma queda de 18,7% no número de casas vendidas. O aumento das taxas de juro provocou uma menor acessibilidade ao crédito, complicando ainda mais a acessibilidade na habitação. Parte desta procura pela compra, derivou para o arrendamento, provocando ainda maior pressão em alta nas rendas;
• Por outro lado, a quebra na procura pela compra de casa provocou um aumento de stock de house flips. Muitos pequenos investidores – creio eu – viram-se com stock para venda e com menor probabilidade de sucesso nessa mesma venda. O aumento das taxas de juro provocou uma acentuada quebra de poder de compra, com maior impacto nos segmentos mais baixos de mercado, onde o house flipping acaba por ser mais recorrente. Estes investidores acabaram por optar em colocar o seu stock no mercado de arrendamento.

Ou seja, existe um efeito conjunto de aumento de procura e aumento de oferta. Pelas mesmas razões – a contração da procura – mas com este duplo efeito de aumento de oferta para arrendamento e manutenção em alta das rendas. Alie-se isto ao baixíssimo volume de stock há pouco mais de um ano atrás, e as razões acabam por estar sumariamente explicadas.

Antes de terminar, relembro o meu artigo de Dezembro passado, também ele ancorado em dados da Casafari, onde já alertava para um crescimento na oferta e as razões subjacentes.

Bons negócios (imobiliários)!