Reflexões sobre o financiamento do Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado

Nas últimas semanas foi anunciado pelo Governo de Portugal, e nomeadamente pelo Ministro do Planeamento e das Infraestruturas, Pedro Marques, que está a ser criado um fundo para o financiamento dum plano de reabilitação urbana (denominado Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado ou FNRE), o qual irá fazer uso das verbas do Fundo de Estabilização Financeira da Segurança Social (ou FEFSS) investidas em fundos de imobiliário.

Foi referido por diversos governantes que o montante a canalizar para este fim será até 10% do FEFSS, o que tendo em consideração que o seu valor actual será cerca de €14 mil milhões, significará que aproximadamente € 1,4 mil milhões serão canalizados para este fundo.

Ora, independentemente dos acertos que foram sugeridos posteriormente pelos diversos governantes, inclusive que este valor será agora de € 500 milhões, foi referido que este investimento será realizado pela transferência para Portugal de investimentos realizados em fundos imobiliários internacionais.
Uma questão que eu me pergunto com frequência sempre que ouço ou leio que fundos de pensões investem em mercados externos é: quais são os fundamentos económicos subjacentes a tal decisão de investimento? Será que os seguintes factores foram tidos em conta:
  • Diversificação geográfica: os veículos utilizados permitem uma exposição a diferentes mercados ou apenas a um conjunto restrito; terão estes mercados ciclos económicos diferentes do nacional ou expostos a factores de crescimento económico diferentes? Em que medida tal investimento reduz o risco específico da carteira de investimentos da FEFSS?
  • Rendibilidade: será apenas uma decisão baseada na maximização da rendibilidade da carteira? Existirá alfa nesses mercados?
  • Liquidez: com que facilidade podem os investimentos serem resgatados e com que custo?
  • Dimensão: será porque tal investimento não poderia ser realizado no mercado nacional?
  • Risco operacional ou governance: serão a regulamentação e supervisão desses veículos mais forte nesses mercados externos?
  • Risco cambial: teve-se em consideração o risco cambial, pois por vezes é superior ao risco do imobiliário e poderá eliminar qualquer rendibilidade extra? (isto é mais importante para investimentos fora da zona Euro).

e qual é o peso de cada um destes factores, pois, em última análise, se as pensões estão indexadas a taxas de inflação, os investimentos deverão no mínimo garantir esta rendibilidade.

E agora, com a transferência para o FNRE, que factores foram tidos em consideração? Reflectiu-se sobre:
  • O impacto no risco da carteira do investimento no mercado nacional;
  • Qual é o risco da reabilitação do imobiliário;
  • Visto que uma boa parte do investimento do FEFSS está aplicado em dívida da República, fará sentido aumentar a exposição ao imobiliário em Portugal e à economia Portuguesa?
  • Qual o impacto na melhoria de vida das populações nas grandes cidades e respectivos centros históricos;
  • Qual o impacto no turismo (e por conseguinte na economia); etc 

Com o objectivo de compreender melhor o processo de gestão da carteira do FEFSS, consultei os relatórios de 2013 e 2014 do Fundo de Estabilização Financeira da Segurança Social. Muito pouco é dito sobre este assunto, até porque muito do investimento está alocado a dívida pública, sendo no entanto referido que um dos objectivos é maximizar o índice Sharpe, ou seja, maximizar a rendibilidade da carteira por unidade de risco assumido, sem ultrapassar um risco agregado de 8.5%.

Nos relatórios são referidos os seguintes limites ao investimento da carteira do FEFSS:
  • Investimentos restringidos a activos com origem em Estados membros da EU ou da OCDE;
  • Mínimo de 50% em títulos de dívida pública Portuguesa ou garantida pelo Estado Portuguesa; 

(Nota: Em 2014, a dívida portuguesa representava cerca de 70% da carteira, o que significaria que o FEFSS estaria seriamente comprometido se o Estado Português tivesse incumprido durante os anos da intervenção.)
  • Máximo de 25% investido em acções;
  • Máximo de 10% investido em unidades de participação em fundos de investimento misto;
  • Máximo de 10% investido em activos imobiliários. 

E este é o limite que os governantes têm referido e que será alvo de transferência para o FNRE. Contudo, quando se analisa o relatório de 2014, o imobiliário representa apenas 1.21% da carteira, ou €164 milhões, o que não permitirá propriamente grandes voos e um plano de reabilitação a sério, como muitas cidades precisam. Na Tabela 1 é discriminada a composição da carteira de imobiliário.

Tabela 1 – Composição da carteira de imobiliário do FEFSS (2014)
Contudo, ao contrário do referido, nem todos estes fundos representam um investimento no estrangeiro e, na prática, cerca de 50% dos montantes estão investidos em Portugal. Se adicionarmos à equação que muitos destes fundos são fechados e como tal não permitem resgate antecipado, a possibilidade dum programa de reabilitação pujante ainda se torna menos realista.
Concluindo, e como acontece muitas vezes quando os políticos se antecipam aos factos e tentam empolar o impacto das medidas que propõem, as intenções do FNRE parecem-me louváveis mas será importante dotá-lo de meios financeiros para ser mais do que boas intenções.
Mas deverão tais fundos provir do FEFSS? Na minha opinião NÃO, por uma simples razão: este fundo já está sobre-exposto à dívida da República, e consequentemente à economia Portuguesa. Ora, num contexto de crise económica, tanto a dívida como o imobiliário irá cair, o que reduzirá o valor do FEFSS e a sua margem de manobra, que de outra forma poderia ser utilizado como factor de contra-ciclo. Os critérios subjacentes à construção da carteira, mais do que dividir os mercados em geografias, deveria analisar a sensibilidade dos activos a perturbações do ciclo económico e minimizar o risco por esta via o que, porventura, conduzirá a alguma diversificação geográfica.
No contexto da reabilitação urbana, a iniciativa da CM de Lisboa parece-me a ideal pois o investimento é feito por privados e no final do prazo, os imóveis revertem para o domínio público. Mas existem outras formas: atribuição de benefícios fiscais à reabilitação; simplificação do processo de obtenção de licenças para o efeito; agravamento dos custos do processo de licenciamento de construção de raiz e usar esses valores na reabilitação; conceder empréstimos com bonificações; etc.
Por Ricardo Pereira
InProp Capital Fund

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