Por Bruno Silva
Associate, Head of Property & Asset Management
Cushman & Wakefield
Já ouviu falar em “Marriage Value”? O conceito tem barbas e aplica-se tipicamente à propriedade privada, onde um arrendatário detém um direito de propriedade temporário sobre um imóvel ou terreno, normalmente suportado por um contrato de arrendamento ou espécie de título de propriedade, e em que o valor do imóvel arrendado é percecionado por um potencial investidor como superior face à diminuição de risco.
Ao tentarmos transpor este conceito para o imobiliário comercial, e de forma simplista considerarmos que o valor de um imóvel resulta da soma do valor dos arrendamentos com o dos espaços detidos em posse plena, então o Marriage Value será o aumento do valor do imóvel, por via da extensão dos contratos de arrendamento.
Por hipótese, num contrato de arrendamento de muito longo prazo (décadas), o Marriage value tenderia a diluir-se no próprio valor do imóvel, pois o efeito do prazo do contrato neste conceito de acréscimo de valor seria praticamente inexistente, desde que o valor de arrendamento fosse o mais semelhante possível ao valor de renda de mercado. De igual modo, o mesmo fenómeno parece igualmente verificar-se por via da redução dos prazos dos contratos de arrendamento, pondo em causa todo um modelo de negócio imobiliário e da praticabilidade da utilização do conceito na determinação do valor do imóvel.
Não comummente tido como um conceito utilizável per si em avaliação imobiliária, está, no entanto, frequentemente associado à atribuição de um valor justo de mercado, casando os interesses dos proprietários e arrendatários, algo que parece ter inspirado o legislador quando pensou o processo de negociação da renda, no âmbito do NRAU. Mas da teoria à realidade, ainda vai uma longa distância. O posicionamento dos principais intervenientes – arrendatários, proprietários e financiadores – perante um novo paradigma de mercado, deverá pois ser ajustado à nova realidade.
No atual mercado imobiliário comercial Português, onde a indefinição politica e fiscal agrava e aniquila recorrentemente qualquer tentativa de planeamento estratégico das empresas que aqui tentam sobreviver, os contratos de arrendamento de longo prazo são cada vez mais raros e restritos a arrendatários cuja atividade ainda permanece, de alguma forma, minimamente sustentada.
A sustentabilidade económica e financeira dos ativos imobiliários comerciais está, cada vez mais, dependente desta mudança de paradigma e da flexibilidade em aceitar contratos de curto prazo, com rendas equilibradas, i.e., que reflitam a realidade do mercado atual, devidamente suportadas em garantias cada vez mais difíceis de obter. A concertação entre Proprietários e Banca, na tentativa de se encurtar o gap das expectativas de ambos num cenário de crise, é pois urgente e necessária.
Com ou sem Marriage value, o importante hoje, mais do que nunca, é mantermos os edifícios arrendados, a gerarem cash-flow, funcionais e preparados para responder a uma retoma que se adivinha longínqua. Caso contrário, em breve não haverá Marriage que não resulte em Divorce.
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