Por Pedro Valente
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Os tempos conturbados que atravessamos levantam grandes dúvidas aos investidores que, face à instabilidade dos mercados financeiros, procuram refúgios para o seu dinheiro. Neste contexto de grandes volatilidades o imobiliário comercial apresenta-se claramente como um investimento para o momento atual.
Mas porquê investir em imobiliário comercial?
Mas porquê investir em imobiliário comercial?
Quando comparado com outras classes de ativos (ações, obrigações, etc…) o imobiliário apresenta alguns aspetos muito interessantes, que aparecem reforçados atualmente, senão vejamos.
Cada investidor ao compor a sua carteira de investimentos procura obter a máxima rentabilidade dentro de determinado risco que está disposto a assumir.
Já há muitos anos que a Teoria do Portfolio Moderno(Markowitz) alerta para o facto do investidor não dever colocar “os ovos todos no mesmo cesto” mas antes diversificar, construindo carteiras que incluam diversos ativos com rentabilidades e volatilidades várias. As análises feitas com base nesta teoria indicam montantes minimos de 10-20% a alocar em imobiliário.
No entanto, esta análise tem por base a rentabilidade e volatilidade de cada classe de ativo. Ora, no momento atual esta análise não corresponde necessariamente à visão dos investidores que têm grandes preocupações em relação à possibilidade de desvalorização abrupta dos ativos, o que vem claramente reforçar o imobiliário comercial como ativo de refúgio, por ser muito resistente e assim adaptado aos tempos conturbados que vivemos.
As caracteristicas fisicas do imobiliário conferem-lhe grande resistência às perdas. Quando vemos muitos outros ativos com valores a tender para zero, ficamos com a certeza que estas caracteristicas do imobiliário limitam as perdas possiveis (o terreno e as construções existentes vão sempre valer qualquer coisa…ao contrário de algumas ações ou obrigações que podem atingir a desvalorização total). Por isso hoje mais do que nunca a percentagem da carteira de investimento alocada a imobiliário deve ser elevada.
Lia no outro dia alguém que comparava os investidores que tinham ações ou obrigações do Lehman e os que tinham a sede do Banco, o que me fez logo pensar nos investidores que compraram ações do BCP há alguns anos e os que, no mesmo momento, investiram nos imóveis que o banco utiliza. Tenho a certeza que sei quem é que está a perder mais…
Claro está que esta proteção contra perdas totais varia muito e será sempre superior em edifícios bem localizados. Um edifício na Avenida da Liberdade nunca vai desvalorizar tanto como em outras localizações periféricas!
Mas, além disto, de vez em quando pergunto aos meus clientes onde é que, em momentos conturbados como os que atravessamos, colocam o dinheiro e a resposta invariavelmente recai sobre as obrigações.
Ora, quando comparo uma obrigação (de empresas ou do tesouro) com um edifício de qualidade com um bom inquilino e contrato de arrendamento vejo imediatamente duas diferenças:
– Rentabilidades mais interessantes no imobiliário, assumindo o mesmo nível de risco, e
– Proteção contra a inflação.
As recentes obrigações das principais empresas portuguesas apresentaram rentabilidades anuais na ordem dos 6% brutos, enquanto as yields brutas em edifícios prime andam nos 8% (entretanto o governo alemão continua a vender obrigações do tesouro com taxa negativa…).
– Rentabilidades mais interessantes no imobiliário, assumindo o mesmo nível de risco, e
– Proteção contra a inflação.
As recentes obrigações das principais empresas portuguesas apresentaram rentabilidades anuais na ordem dos 6% brutos, enquanto as yields brutas em edifícios prime andam nos 8% (entretanto o governo alemão continua a vender obrigações do tesouro com taxa negativa…).
E as rentabilidades no imobiliário (rendas) são atualizadas anualmente, proporcionando, assim, proteção contra a inflação (contra rentabilidades fixas no caso das obrigações).
Atenção que o coeficiente de atualização de rendas para este ano é de 3,36%. O que me parece muito interessante, sobretudo quando falamos de rendas elevadas.
A estas vantagens podíamos ainda juntar a estabilidade das rentabilidades imobiliárias, por oposição às rentabilidades das obrigações.
Em suma, o investimento em imobiliário comercial é no momento presente claramente muito interessante face à relação óbvia proteção / remuneração sobretudo na comparação direta com outras classes de ativos.
4 Comentários
Goncalo Nascimento Rodrigues
20 de Novembro, 2012, 11:03Apenas uma achega para os menos familiarizados com alguns termos: "imobiliário comercial", ou em Inglês "Commercial Real Estate" não significa lojas ou centros comerciais ou qualquer outro imóvel de retail.
"Imobiliário Comercial" é todo o imóvel que gera um rendimento periódico, ou seja, que se encontra arrendado, com excepção dos imóveis residenciais.
Um escritório, loja, armazém, desde que com contrato de arrendamento, gerando um rendimento relativamente constante, é intitulado "Imobiliário Comercial".
REPLYPedro Pereira Nunes
20 de Novembro, 2012, 12:21Eu acrescentaria uma definição que li num livro norte-americano, que dizia qq coisa do género (tradução livre): imobiliário comercial é qualquer imóvel em rendimento. No caso residencial, se estivermos a falar de mais do que "alguns" apartamentos, já se podem incluir nessa categoria… será um portfolio de imóveis residenciais!
REPLYGoncalo Nascimento Rodrigues
21 de Novembro, 2012, 10:29Pedro Pereira Nunes, obrigado pela achega, sempre atento!
Pedro Valente, obrigado pelo excelente artigo. Concordo com grande parte do que escreves e acrescentaria o seguinte:
– Naturalmente que uma acção ou obrigação pode tender para zero, um imóvel tb mas com menos probabilidade. Como tb existem derivados que podem tender para menos infinito… É uma questão do risco assumido. Por isso, a comparação ipsis verbis talvez não seja a mais correcta. Existem investidores para tudo, e daí a Teoria de Markowitz ainda fazer algum sentido;
– Na conjuntura actual, ter mais imobiliário na carteira de investimentos pode representar um risco acrescido e pode não criar a diversificação pretendida. Isto porque, mais do que nunca, o activo imobiliário apresenta um elevado risco de liquidez. Ele já tem esse risco por natureza, acrescido no momento actual. Ao passo que uma obrigação, não. Levada até à maturidade, a yield to maturity aplica-se na perfeição (ou quase…); no imobiliário, claramente não!
– Por outro lado, a maior volatilidade, quer das acções, quer das próprias OT’s em mercado secundário, pode levar a um desequilíbrio momentâneo da carteira, quanto maior o peso do imobiliário (que não sendo tão volátil, pesa mais e mais em caso de perdas nos mobiliários), o que aliás foi o que aconteceu entre 2007-2009. E como na conjuntura actual, "cash is king", aumentar o peso do imobiliário na carteira pode ser arriscado.
– A comparação de yields brutas e nominais faz sentido e está correcta, mas da bruta à líquida, vai ainda um grande passo, devido ao maior peso de comissões e fiscalidade nos imóveis.
– Por fim, duvido que se consigam fechar negócios, hoje, com yields brutas de 8%…
Abraço.
REPLYJaime Gonçalves
21 de Novembro, 2012, 15:57Não podemos esquecer que a crise de vivemos colocou em causa muito daquilo que tinhamos como praticamente certo.
REPLYO imobiliário já de si um investimento com pouca liquidez é hoje praticamente iliquido, os retornos (rendas / yields) estão debaixo de elevada pressão, os custos sobre a propriedade e o rendimento (IMI e Imposto sobre Rendimento) têm tendencia a aumentar, etc…
É como o Gonçalo Nascimento Rodrigues afirma, com a desvalorização, por vezes acelerada, de outros activos da carteira, quem tenha uma exposição de 10% ou 15% em imobiliário corre o risco de ver essa exposição passar para 30%, 40% ou 60%.
Nesta altura do campeonato ter uma carteira com 30%, 40% ou 60% de activos iliquidos pode não ser boa ideia!