Tem sido notícia nos últimos tempos o programa “Reabilitar para Arrendar” que o Governo Português legislou com vista ao fomento da reabilitação urbana em Portugal. Em traços largos, este programa permite a reabilitação do edificado para arrendamento habitacional de:
– Imóveis com mais de 30 anos;
– Preferencialmente localizados em Zonas de Reabilitação Urbana;
– Com um prazo máximo de obra de 12 meses;
– Que coloque fracções habitacionais no mercado de arrendamento, mas com rendas condicionadas.
Como sou liberal e acredito no espírito dos mercados livres, confesso que fiquei de pé atrás com este programa. Depois de tantos anos a clamar pela reabilitação urbana e a defendê~la como única via de ressurgimento do sector da construção em Portugal, finalmente aparece um programa de apoio. Pessoalmente, não acredito muito em programas de financiamento / apoio governamental a qualquer actividade privada, que se quer privada e, como tal, a reger-se pelas regras de mercado. Mais uma razão para ficar de pé atrás. Daí, resolvi analisar o programa.
É disto que o mercado necessita?
Ponto prévio: para além de necessitarmos da reabilitação urbana como forma de ressurgimento do sector da construção em Portugal, julgo também ser necessário dinamizar o mercado de arrendamento habitacional. O problema é que o arrendamento em Portugal não funciona porque 1) as rendas são caras de mais para o nosso mercado, 2) ainda compensa comprar com crédito, 3) comprar é cultural. Já há algum tempo falei da
encruzilhada do arrendamento e de como se poderia aumentar o apetite pelo arrendamento habitacional em Portugal.
Se as rendas são caras, então devem descer. Como? Conceder crédito, barato, para reabilitar imóveis e colocá-los no mercado a rendas mais baixas, pode ser um princípio. Espera… mas isso é a base do programa “Reabilitar para Arrendar”! Bom princípio, então. Temos um programa que dinamiza a reabilitação mas fomenta também o arrendamento a um valor mais comportável pelo cidadão. Procura, assim, combater um défice do mercado. Mas valerá a pena ao proprietário/investidor recorrer a este programa? Isto porque não existirá nunca um mercado de arrendamento dinâmico sem investidores e proprietários.
Nas condições do mesmo, lê-se que o financiamento pode ir até 90% do custo total com a reabilitação (projectos incluídos), o prazo de amortização do capital pode ir até 15 anos e a taxa de juro, fixa, é de 2,9% no momento actual (deduzo que possa ser revista).
Quanto à renda a praticar, esta não pode exceder um duodécimo da taxa de rendas condicionadas aplicada ao Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel. Essa taxa não está ainda definida e é o Governo quem a define.
Vale a pena para o proprietário?
Vejamos um exemplo prático para percebermos se esta medida, interessante do ponto de vista das necessidades do mercado, é igualmente proveitosa para o proprietário:
- VPT imóvel: € 70.000 (como o programa é para imóveis com mais de 30 anos, tipicamente o VPT será baixo devido ao coeficiente de vetustez);
- Valor das obras: € 30.000;
- Financiamento: € 24.000 (90% LTV), amortizável a 15 anos no regime das prestações constantes, com taxa fixa de 2,9%;
- Valor da prestação mensal: € 187,11.
No caso acima exposto, e pressupondo uma taxa de renda condicionada de 6,7% (segundo Portaria 236/2015), teríamos uma renda mensal de € 391 que resulta de:
Renda = VPT x Taxa / 12 = € 70.000 x 6,7% / 12 = € 391
Antes de impostos, e pressupondo que o proprietário ficaria com 75% dessa renda (25% seriam, em média, os custos a incorrer com a propriedade – manutenção, IMI, seguros, condomínio, taxas), deduzido o valor da prestação, o proprietário ficaria com cerca € 1.272 para si, todos os anos, ou seja, 27% do valor da renda. E ainda tem, a seguir, de pagar impostos (IRS ou IRC).
O que decidir neste caso?
Sobrando apenas 27% das rendas recebidas, e tendo ainda de pagar impostos, parece pouco interessante este programa. No final do dia, pouco dinheiro sobra para o proprietário.
Na prática, se o proprietário conseguir receber mais do que os € 1.272 todos os anos sem recorrer a este programa (o que significa cobrar uma renda de € 500 por mês, em vez de € 391), talvez não valha a pena. Mas a questão fundamental passa por saber em quanto estará a valorizar a sua casa com o investimento que realizar fruto do programa.
Como existe a obrigatoriedade de praticar uma renda condicionada, à partida o proprietário “ficará a perder” por não poder colocar a sua fracção no mercado a uma renda superior. Mas também não terá o financiamento que lhe permite melhorar a sua fracção e valorizá-la. É que depois do empréstimo estar pago, nada o impede de vender a sua casa.
Se, por um lado, com este programa, o proprietário perde a possibilidade de cobrar uma renda superior, por outro lado ganha a possibilidade de valorizar a sua casa.
Uma conta simples: para ser indiferente recorrer a este programa ou vender a casa hoje pelo VPT (€ 70.000), daqui por 15 anos essa mesma casa teria de ser vendida por € 215.000, ou seja, 3 vezes mais.
Já diria o outro… é questão de fazer as contas!
Bons negócios (imobiliários)!
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Por Gonçalo Nascimento Rodrigues
Main Thinker
Managing Director
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