Escrevo-vos hoje como forma de reforçar algo que tenho vindo a transmitir neste blog, com os 2 artigos precedentes. É algo que procuro também explicar aos meus alunos e a pequenos clientes que gostam do buy-to-let.
Nos Estados Unidos é cada vez mais claro que existe um shift na alocação de investimento no sector imobiliário: menos oportunístico e mais core. Yields baixas, níveis baixos de endividamento, activos seguros, bem localizados e com boa ocupação.
É o caso do Calpers, que alienou a sua carteira oportunística para se concentrar em activos core. Este artigo que vos anexo é também um pouco o espelho daquilo que já ouvi o Engº Carlos Moedas dizer por diversas vezes: a crise ocorreu, em grande parte, por uma questão de maus incentivos. E vejam bem os incentivos ao investimento oportunístico… muitos gestores de fundos ganhavam comissões sobre as vendas feitas com estes activos oportunísticos, após forte apreciação de capital. Do outro lado, um gestor de um fundo core ganhará prémios sobre a rentabilidade ou o valor da carteira…
Voltando aos negócios core… 6% de yield é considerado um bom investimento quando comparado com as bond yields a 10 anos que rendem pouco mais que 2,5%. E por cá? Com treasury yields nos 7% a 10 anos, o que é considerado core? E qual a yield de um investimento core em Portugal? Sinais dos tempos…
Bons negócios (imobiliários)!
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Ricardo Pereira
18 de Janeiro, 2011, 15:41Costuma-se dizer que quando nao pode ser ou acontecer nem ‘e nem acontece. Eu desconheco as regras de avaliacao dos imoveis em Portugal, mas parece-me que algo nao bate certo, a menos que estes imoveis estejam a ser transaccionados no mercado a desconto (o que aumenta a IRR). Senao vejamos, as taxa de juro da divida Portuguesa (a 10 anos) aumentou cerca de 3 pontos (de 4% para 7%) ao longo do ultimo ano. Supostamente esta taxa estabelece o floor para o custo de oportunidade dos investidores nacionais em qualquer tipo de investimento ao qual depois se acresce o premio de risco. A menos que o premio de risco tenha diminuido na mesma proporcao que o aumento verificado nas taxas das OT10, nao entendo como o mercado esta tao estavel. No Reino Unido onde a duration do Commercial RE ‘e de 10 anos, mantendo tudo o resto constante, um aumento de 3 pontos na taxa da divida publica implicaria um capital return de -30%.
A mim parece-me que esta inconsistencia ‘e apenas contabilisitca, unicamente porque as entidades que sao proprietarias destes imoveis ainda nao fizeram o mark-to-market. O que devera acontecer no decorrer deste ano e da’i a correccao esperada.
Saudacoes, Ricardo.
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