Muito se tem falado do PRR nos últimos tempos em Portugal, e da importância da sua aplicação para a melhoria na acessibilidade na habitação. Será o PRR a solução para a habitação em Portugal?

Segundo consta do site do PRR, «o Plano de Recuperação e Resiliência (PRR) é um programa de aplicação nacional, com um período de execução até 2026, que visa implementar um conjunto de reformas e investimentos destinados a repor o crescimento económico sustentado, após a pandemia, reforçando o objetivo de convergência com a Europa, ao longo da próxima década.

O PRR está alinhado com os seis pilares relevantes da estratégia europeia 2030:

• Transição verde;
• Transformação digital;
• Crescimento inteligente, sustentável e inclusivo, incluindo coesão económica, emprego, produtividade, competitividade, investigação, desenvolvimento e inovação, bem como um Mercado Único em bom funcionamento com pequenas e médias empresas (PME) fortes;
• Coesão social e territorial;
• Saúde e resiliência económica, social e institucional, inclusive com vista ao aumento da capacidade de reação e preparação para crises;
• Políticas para a próxima geração, crianças e jovens, incluindo educação e competências.

O PRR e a Habitação

Ao nível da Habitação pretende-se relançar e reorientar a política de habitação em Portugal, salvaguardando habitação para todos, através do reforço do parque habitacional público e da reabilitação das habitações indignas das famílias de menores rendimentos, por forma a promover um acesso generalizado a condições de habitação adequadas.

O programa para a habitação consta de 9 eixos diferentes, num montante total aproximado de € 3,2 mil milhões. A maior fatia encontra-se no Eixo 1 – Programa de Apoio ao Acesso à Habitação, com um investimento superior a € 1,2 mil milhões e o objectivo de disponibilizar cerca de 26.000 habitações no mercado.

Tal como consta do site, «o investimento consistirá sobretudo na disponibilização de habitação social, mas também de apoio financeiro para a renovação ou construção aos grupos-alvo identificados que não dispõem de capacidade financeira para garantir a adequação da sua própria habitação. Os investimentos consistirão na construção de novos edifícios ou na renovação de habitações existentes, bem como, sempre que necessário, na aquisição de novos edifícios ou no arrendamento de edifícios para subarrendar.»

Ou seja, este investimento de mais de € 1,2 mil milhões servirá para 1) disponibilização de habitação social e 2) apoio financeiro à renovação de agregados sem capacidade financeira, através de i) construção, ii) renovação, 3) aquisição e 4) arrendamento para subarrendamento.

Adicionalmente, o programa contempla no seu eixo 5, um montante de € 775 milhões para «responder à atual dinâmica de preços da habitação face aos níveis de rendimentos das famílias portuguesas, em especial em grandes ambientes urbanos, ao disponibilizar um parque público de habitações que poderão ser arrendadas a preços acessíveis por grupos-alvo específicos. O investimento consistirá na construção, incluindo a aquisição, de novos edifícios e na reabilitação de habitações públicas de modo a disponibilizar 6 800 alojamentos e subsequentemente arrendá-los a preços acessíveis a grupos-alvo identificados.»

Em suma, um investimento total na ordem dos € 2 mil milhões para disponibilizar cerca de 32.000 habitações, o que resulta num montante médio de € 62.500 por habitação, por entre as diversas soluções avançadas.

Em que ponto estamos?

De acordo com dados retirados do site do programa, actualmente encontra-se contratada 85% da verba a aplicar. 65% está já aprovado, inclusive:

Contextualizando os números no mercado

Olhando para o mercado de habitação, nomeadamente para o licenciamento de novos fogos de habitação, facilmente se conclui que o número de novos fogos concluídos entre 2010 e 2022 ficou muito aquém do valor atingido entre 1995 e 2009. Em 2022, foram concluídos cerca de 20.000 novos fogos para habitação, sendo que os números de 2023 mantêm a tendência dos últimos tempos, com pouco mais de 15.000 novos fogos concluídos até Setembro.

Fonte: INE

PRR é a solução?

Olhando então para os números, concluímos que o objectivo de disponibilizar cerca de 32.000 novos alojamentos nos próximos 3 anos (PRR tem de estar concluído até final de 2026) representa cerca de 150% da construção que o mercado conseguiu concluir anualmente, nos últimos 2 anos. Importa assinalar nesta comparação de números que parte desses 32.000 novos alojamentos serão obtidos por via da aquisição de habitações já existentes, pelo que nem tudo será construção nova ou reabilitação de edificado existente.

É fácil, então, concluir que o PRR não aparenta ser, per si, a solução para o problema da acessibilidade na habitação por via de aumento da oferta. Mesmo que a disponibilização de 32.000 novos alojamentos fosse conseguida totalmente por via de nova construção, seria sempre escasso face ao panorama recente de disponibilização de nova oferta no mercado.

Além disso, parte da verba do programa está a ser usada para aquisição de habitações no mercado, aquisições essas feitas a valores de mercado, num contexto de alta histórica de preços. Basicamente, estamos a utilizar dinheiro público para 1) comprar caro e 2) construir caro, uma vez que os custos de construção também estão elevadíssimos. Estão a ser utilizados muitos recursos – financeiros, técnicos, humanos – para se acrescentar pouco ao mercado e de forma cara.

Ao invés, deveriam ter sido desenvolvidas medidas que permitissem aos privados colmatar grande parte da escassez de oferta, com foco na componente fiscal e no mercado de arrendamento, em conjunto com outras medidas que verdadeiramente potenciem a melhoria da acessibilidade na habitação. Mas sobre isso, já escrevi o suficiente.

Bons negócios (imobiliários)!